在银行贷款买房的情况下,住房公积金贷款利息计算主要取决于首付数额、还款方式(等额本息还款或者等额本金还款)、按揭念书、银行利率等。
由于国家对房地产市场的政策在发生变化,所以银行利率和首付数额都是可能会变化的。那么,在计算银行贷款买房利息时,则应当根据近日的数据进行计算。
由于银行贷款买房利息的计算比较专业,涉及到一些金融计算公式,所以为了方便广大购房者计算购房贷款利息,很多网站都提供了购房贷款利息计算器。购房者只需在相应的地方填写具体数据,然后点击计算,就可以轻松计算出银行贷款买房的利息。
一、三种情况不宜提前还贷
1、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠,目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作,即使明年1月1日按照近日利率执行,利息也只会比前期更低。
2、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。在这种情况下,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。
3、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。
二、等额本金还款怎么算
等额本金是指一种贷款的还款方式,是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,借款人起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
等额本金贷款计算公式:
每月还款金额=(贷款本金/还款月数)+(本金—已归还本金累计额)×每月利率
此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少,但刚开始时还款压力较大。
如果用于房贷,此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人,或者是即将退休的人。也便于根据自己的收入情况,确定还贷能力。
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