案情简介

2008年，张先生回国看到某房地产公司现房出售，看了房屋的格局、装修后，张先生非常满意，当日和该房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该小区5号楼803号房屋，房屋总价款110万元，张先生一次性付清全款，房地产公司交房。房地产公司于整个小区交房后1年内办理房屋所有权证。

张先生将房屋委托给中介出租，租户入住后发现房屋有严重的漏水，没法居住而退租。张先生多次向开发商及物业公司发函，告知其尽快维修房屋，开发商置之不理，物业公司向其出具了房屋因严重漏水无法正常居住的证明。

因张先生及家人都在国外，没时间管理房屋，一直空置至今。

2010年，房地产公司通知办理房屋所有权证，张先生未在国内并不知情，并未办成。2014年张先生回国养老，想到803号房屋至今仍未办理房产证，且漏水问题一直未解决，于是找开发商协商如何办理。

张先生来到原来购房的地方，发现已经换了公司。张先生到工商局一查，该房地产公司已经被注销。自己的房子仍没有房屋所有权证，房屋质量有问题不能正常入住，不知如何处理的张先生咨询律师寻求帮助。

律师解读

公司注销的，以其股东为被告，要求履行合同尚未履行的义务。

律师表示，商品房买卖合同中约定买受人委托出卖人代为办理房产证的，办理房屋所有权证是出卖人的合同义务。商品房买卖合同中未明确约定出卖人代为办证的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务。出卖人应当在合同约定或法定办证期限内，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关。

律师表示，出卖人房地产公司有义务为张先生办理房屋所有权证。现该房地产公司被注销，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》之规定，企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人;未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。因此应以该房地产公司设立的股东为被告，要求其履行合同义务，配合办理房屋过户登记手续。

至于房屋漏水的问题，律师表示，如果房屋质量问题严重影响正常居住使用，张先生可以请求解除合同和赔偿损失。不解除合同的，在保修期内，由出卖方即房地产公司股东承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，张先生可以自行或者委托他人修复，修复的费用及修复期间造成的其他损失由房地产公司的股东承担。

此外，律师指出，因房屋质量问题，导致房屋价值减损，也应由出卖人来承担赔偿责任，具体房屋价值减损的多少应由评估机构对房屋价值减损进行评估。

律师表示，并不是所有未办理房产证的房屋都能诉至法院要求办理房屋过户登记手续，只有像本案开发商已经取得初始登记的或者开发商已经具备保证条件，故意拖延不办的，可以通过法院判决，办理房屋所有权转移登记手续。

如果开发商一直没取得预售证，或者是尚未取得竣工验收备案表等手续的，这些情况下尚不具备办证的条件，买方不能直接起诉开发商要求办理房屋所有权证，只能要求开发商承担延迟办证的违约责任。