二手房凭借其地理位置好、总价较低、交通便利、配套设施成熟,不用承担期房风险的独特优势吸引了不少投资者的广泛关注。俗话说:船小好掉头,投资者一旦出现资金短缺,就可及时变现,再转卖出去。另外,投资二手房产后,通过长期租赁方式可获得稳定的、较高的收益。
一、做好房屋的估价
房地产估价需要有丰富的经验和较高的专业水平。但普通投资者如想做个大略的评估,不妨在评估前多收集几个近期发生的、地段类似的、建筑结构相近的交易,查询大型中介的广告报价,对市场行情有个大致的了解。
估价同时要考虑以下三方面因素对价格的影响:
一是折旧因素。房屋竣工后即进入折旧期,一般混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率为2%;此外,楼层对价格也产生影响,若1层和5层为基准价,2层和6层为—3%,7层为-5%、3层和4层为+3%,若是楼顶则为-5%;而如无朝南窗则为-5%。
二是环境因素。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区。周边地区的民居结构、文化氛围、配套设施等都会对房屋价格产生较大的影响,无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%,省、市重点中小学学区为+5%。
三是心理因素。如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的障碍。
二、把握需求,看准投资和出手时机
投资二手房,需要投资者把握好经济环境,熟悉市场动向,了解价格走势,如此才能做出正确的判断。那么,合理的时机怎样选择呢?一些成功者的经验告诉我们:当周边有相似大规模新楼盘出售时,二手房的价格很可能会受到冲击;经济大环境不利时,将二手房搁置太久很可能得不偿失,此时应趁早将二手房出手。此外,根据许多房产中介公司的统计,装修得当的二手房,无论出租还是转让,都比粗糙、简陋的房屋速度快、价格高。但装修、家具切忌豪华,实用是基础,装修质量要过硬。
三、算准资金投入成本
投资房产的前期投入是一笔不小的数额,主要有两个部分:二手房款包括按揭、中介费用和装修投入。二手房款是指房子本身的房价。视投资者可支配资金的多少,分为一次性付款和按揭贷款。一次性付款直接支付二手房款、交纳税费购得二手房,费用构成较简单。假如是按揭贷款方式投资二手房,支付的费用有:首期付款、按揭公司手续费、保险费、公证费、契税。应该注意的是,按揭所产生的利息费用也是应该算进投资成本的。
四、寻找可靠的中介机构
买二手房时,投资者必须寻找那些资质高、信誉好的机构,能够避免许多繁琐和损失。二手买卖也好,再次租售也好,专业中介是必不可少的。专业的投资中介会详细提供专业投资的服务,诸如物色投资物业、争取更优惠价格和租客打交道等。资深中介会协助处理投资过程中出现的各种小问题,对于投资者确实提供不少便利。当然,在专业中介的帮助下,投资者对整个投资过程需要了解什么,注意什么也应该心里有数,也好对中介的说法有一个衡量的标准,避免被中介牵着鼻子走。
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