如何在二手房交易中核实出卖人的身份
二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人。对于购房者来说,谁是真正的房东,直接关系到“谁签约、谁付款、谁承担责任”的问题。销售协议无效或合同诈骗案件的发生,大多与房东身份未事先核实直接相关。
可采用以下方式核实房东:
①出卖人主张有产权证的,应核实产权证,登记所有人(包括共有人)为房东。
②出卖人主张未取得产权证的,应当核实出卖人与开发商(或原出卖人)签订的房屋买卖合同,合同的买受人是房东。
③出卖人在婚姻关系存续期间取得不动产的,其配偶为房东,但依法分割的财产除外。(4)出卖人代表房东主张出售房屋的,应当核实委托书的范围、期限和真实性(委托书应当经公证或者房东当场签字)。出卖人主张代理未成年房东的,应当核实出卖人与房东的监护关系证明。(5)出卖人离婚转让原共有房屋的,应当核对离婚协议书或者法院判决书的真实性、有效性。出卖人转让继承或者赠与的房屋,应当核实继承或者赠与文件的合法性(文件通常需要公证)。出卖人转让自购公有住房的,应当核实出卖人与单位签订的购房协议,复核原单位保留所有权的效力。(8)出卖人转让拍卖所得房屋的,应当审查拍卖确认书的有效性。
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