一次加息能否扭转房地产投机意识一次加息能否扭转房地产投机意识

中国调高利率，给过热的经济降温，在行政手段显出局限的情况下，我们欢迎这样的举动。我认为，负利率的环境已经严重扭曲了经济，会导致新一轮的银行坏账。

我想这只是未来几次加息中的第一波。未来几个月，中国很可能会追随美联储加息。这样做也最利于中国经济实现“软着陆”。不过，此次投资过热已相当严重，要“软着陆”会非常困难。

在可预见的未来，汇率体系应不会改变，很多人梦想，哪天一觉醒来，人民币升值了25％，这种想法正在刺激全球的投机行为。但是只有以下三个条件满足后，中国汇率制度才会改变：

(1)中国经济已经着陆；

(2)美国联邦基金利率已经很高，致使套利没有空间；

(3)市场对人民币的预期变得实际。

加息向中国老百姓发出的最大的信号是，利率会上升，他们应当将其中的风险考虑进来，中国的利率9年来一直下降，而现在通货膨胀率已经高于房地产按揭利率，中国的老百姓利用利率下降和通胀上升的趋势，把钱用来买房子，而不是储蓄。加息提醒人们，他们付的按揭款会上升，这和以前会下降是一样的。这会抑制房地产投机。但是我也怀疑，一次加息，是否能扭转在房地产市场投机的思维模式。

中国投资过热的源头，正是全国性的巨大的房地产泡沫。中国正在经历的房地产投机，是史无前例的。1992－1993年和1999－2000年间，A股市场曾有两次大规模的投机。地方政府对房地产非常热衷，因为巨大的卖地收入可用于基础设施建设。这也是地方政府想抬高房价的原因。

我认为，中国的老百姓和政府官员没有认识到，如此强劲的房地产需求是无法持续的。通胀和投机抬升了房地产需求。随之而来的房价上涨的趋势，让中国老百姓和地产开发商积累了大量的库存。相对于GDP，这个库存的规模已经相当大，一旦价格趋势逆转，经济将受重创，银行还有新一轮坏账。

房地产市场将会在以下情况下调整：(1)当供给远大于中国老百姓的购买力；(2)加息引发价格预期的逆转。短期内对中国老百姓收入影响最大的是美国零售情况。如果美国零售情况降温，可能引发中国房地产调整。

加息的冲击是累积的，第一次加息，可能会令房地产市场紧张一下，但足够的既得利益会抚平这种紧张，让贪婪继续主导。但是当利率高出通货膨胀到一定幅度，比如2％～3％，房地产市场会真正地逆转。

中国的绝大部分利润，最终都可以追溯到房产地领域。当一个人借钱去买房产，这就变成了另一个人的利润。但是，借钱买房的人也期待从房价上涨中获取利润。对“免费的午餐”或“渴望天上掉馅饼“的心态，支撑着目前的投资过热。

因此，房价水平决定了投资的热情度，当房价下降，投资热情会迅速退却，这就是中国经济现在看来起前景不明朗的原因。

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