个人二手房买卖若改成增值税,则原来购买住房缴纳的增值税,在该套住房卖出时,已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。
首先是出售购买2年内的房屋
以出售价300万一套住宅,2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税,即16.5万。
如果以11%的增值税计算,房屋出售价还是300万,但最初买入价是150万,抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。
比如出售价格为400万元,按照营业税需缴纳22万元;增值税就需缴纳24.77万元。
另一种是出售购买已满2年的房屋
对普通住宅而言,售价300万计算,2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴,一缴就是14.7万元。
对非普通住宅而言,售价300万计算,和2年内的情况类似,可能差别不是很大。
值得指出的是,二手房交易税费除了营业税还涉及到契税、个税、土地增值税、印花税等税费。也就是说,同样出售一套300万不满两年的住宅,抵扣掉进项税后,大概需要缴纳8.7万元。
根据业内人士猜测,二手房交易营业税改增值税会从原来营业税的5.5%会改为增值税11%,比例上是有所提高,但是二手房征收税额的年限对于普通住房来说从5年降低为2年,这时间与基数上相对以前营业税有所降低。同时,营改增这一政策有国家宏观调控保障,企业的发展与市场的衔接过渡时期将不会受挫。
如何计算增值税?
缴纳增值税的企业一般分两类,一类是小规模企业,一类是一般纳税人。
(一)小规模企业的应纳增值税=收入*增值税税率;
如收入100,税率3%,应纳增值税=100*3%=3元。
(二)一般纳税人企业的应纳增值税=销项税额-进项税税额+进项税额转出-上期留抵税额;
一般纳税人企业的税率通常为17%。
如购货成本100,对应进项税额17,销售此批货物收入200,对应销项税额34,暂不考虑特殊情况,则应纳增值税=销项税额-进项税税额=34-17=17元。
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