为增值税算笔账-法师兄

为增值税算笔账

来源：法律编辑整理时间： 2023-08-17 10:40:35 478 人看过

个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。

首先是出售购买2年内的房屋

以出售价300万一套住宅，2年内无论是否普宅都要缴纳5．5％的税，即16．5万。

如果以11％的增值税计算，房屋出售价还是300万，但最初买入价是150万，抵扣掉进项税后大概需要缴纳14．7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。

比如出售价格为400万元，按照营业税需缴纳22万元；增值税就需缴纳24．77万元。

另一种是出售购买已满2年的房屋

对普通住宅而言，售价300万计算，2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴，一缴就是14．7万元。

对非普通住宅而言，售价300万计算，和2年内的情况类似，可能差别不是很大。

值得指出的是，二手房交易税费除了营业税还涉及到契税、个税、土地增值税、印花税等税费。也就是说，同样出售一套300万不满两年的住宅，抵扣掉进项税后，大概需要缴纳8．7万元。

根据业内人士猜测，二手房交易营业税改增值税会从原来营业税的5．5％会改为增值税11％，比例上是有所提高，但是二手房征收税额的年限对于普通住房来说从5年降低为2年，这时间与基数上相对以前营业税有所降低。同时，营改增这一政策有国家宏观调控保障，企业的发展与市场的衔接过渡时期将不会受挫。

如何计算增值税？

缴纳增值税的企业一般分两类，一类是小规模企业，一类是一般纳税人。

（一）小规模企业的应纳增值税＝收入＊增值税税率；

如收入100，税率3％，应纳增值税＝100＊3％＝3元。

（二）一般纳税人企业的应纳增值税＝销项税额－进项税税额＋进项税额转出－上期留抵税额；

一般纳税人企业的税率通常为17％。

如购货成本100，对应进项税额17，销售此批货物收入200，对应销项税额34，暂不考虑特殊情况，则应纳增值税＝销项税额－进项税税额＝34－17＝17元。

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