《民法典》第二百八十三条规定建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。因此,业主共有部分的经费由业主共同承担。同时业主大会和业主委员会要建立经常性经费的保障,建立经费筹集的长效机制。业主大会和业主委员会可以从公共收益中获得经费保证。
建筑物共有部分
建筑物区分所有权理论通说认为,界定专有部分的标准为:具有构造和利用上的独立性。此外,专有部分属于不动产,而不动产所有权的取得一般是需要登记的。因此把登记作为专有部分的界定标准之一。尽管目前还存在一些本应属于专有部分却无法实现登记的情况,但随着等级制度的不断完善,日后肯定等将此缺憾进行完善。所以,司法解释将登记表述为能够登记。除了建筑物内住宅、经营性使用房屋外,从现实生活的需求出发,专有部分的范围还应包括整栋建筑物、特定空间及露台等。
实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的,《民法典》第六章对共有部分采取了较为分散的列举式方式进行规定。我国司法解释采用列举、排除加兜底的方法,明确了共有部分的含义。
根据民法典的规定,法定共有部分包括:建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地(属于城镇公共绿地以及明示属于个人绿地的除外)、其他公共场所、公共设施和物业服务用房。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。天然共有部分,即法律没有规定,合同上也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有的部分,包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等,其中明确列举了外墙面、屋顶、通道等属于共有部分,是为了便于解决实际中的纠纷。因为列举很难穷尽,按照非特定权利人所有即为共有的思路,司法解释还专门作出了兜底性的规定,也即采取了排除法的规定。
满足下列两个条件的应当认定为共有部分:1是不属于业主的专有部分。2是不属于市政公用部分或者其他权利人所有。
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