案例1：装修入住近六载办证愿望竟成空

2008年，齐某通过其大哥了解到刘女士有套房屋要出售，刘女士表示自己已经离婚，要卖的房屋房产证是登记在她的名下，其与前夫商量出售了之后用来做女儿的抚养费。齐某与刘女士谈好了价钱为20万元，先支付19万元，待过户后支付剩余1万元。双方口头谈好后，齐某向刘女士支付19万元，之后便于2009年拿了钥匙装修入住了。六年来，齐某多次催促刘女士办理过户，但刘女士一直以房产证找不到或丢了为由来推脱。就这样到了2015年6月，齐某莫名被刘女士的前夫起诉要求搬离房屋。

原来，刘女士在与前夫离婚时已经法院出具调解书，约定涉案房屋是归其前夫所有，但刘女士并未将这一事实告诉齐某。从化法院经审理认为，刘女士与前夫离婚时，法院的调解书明确了房屋属于其前夫所有，刘女士无权处分，如果齐某认为刘女士损害了其合法权益，可通过另案起诉。最后，从化法院于2015年8月判决齐某在判决书生效之日起90日内将房屋腾退给刘女士前夫。齐某不服提出上诉，二审法院对该案维持原判。

法官提醒：房款支付要谨慎审查产权是关键

法官提醒，买房人在购买房屋前一定要审查对方的产权情况，在无法判断其真伪的前提下可以委托律师前往房管部门查询其产权登记情况、去民政部门调查其婚姻登记情况，以确定是否婚内财产，卖方是否有权单独出售，如果为婚内财产要求对方的配偶出面表明是否同意出售涉案房屋，方能向对方支付购房款。

案例2：全额付款未过户房主又将房抵押

黄某在1999年购买了刘某的房屋，房屋总价为7万元，黄某全额支付了房款，一直催促刘某过户。谁知道三个月后，黄某却被告知刘某又将该房屋连同自己的一间铺位一起抵押给了银行用于贷款30万元。2001年5月，黄某、刘某与银行达成了房屋转让协议，规定黄某代替刘某向银行偿还三万元，银行、刘某则配合黄某办理过户。后来黄某向银行支付了两万元，要求银行、刘某办理过户。可是银行方认为刘某还有大量债务未还清，刘某也避而不见，于是黄某想办理过户的愿望也变得遥遥无期。2015年11月，黄某到从化法院起诉刘某及银行，目前该案件正在审理中。

法官提醒：委托公证做保障确保过户才放心

大家在买卖二手房的过程中一定要注意，除了定金等款项，剩余主要购房款的支付一定要以成功过户为支付条件，也可以采取将剩余购房款公证提存的办法，在确保过户成功后，房屋出售人才有权提取房款。否则，买房人会面临出售人一房两卖或将房屋再次抵押借款等风险，以致付了款却买不来房的风险，像该案例中的黄某因卖房人刘某欠大量外债，黄某连购房款最终也难以追回。

案例3：为孩子上学买房户口迁入却遇阻

戚先生与妻子一直居住的是工厂的宿舍，戚先生在妻子怀孕期间在房产中介看中了林某所有的一套房，为的是能够在宝宝出生后顺利入读该套房附近的幼儿园及对口的小学。2013年，戚先生通过中介与林某签订了协议，并声明要求该套房的户口必须腾空以便于其全家户口的迁入，林某承诺自己家人的户口从未落户于此，并签署了承诺书做保证。戚先生签了合同付了房款，但在办理户口时却被相关部门告知该套房产上有阮某等人的户口，必须要阮某等人迁走户口，其才能将自己及家人的户口迁入。可是戚先生根本不知道阮某为何人。

经卖房人林某确认，原来这套房子在林某之前还有一个主人阮某，林某也并不知道阮某及家人的户口一直在该套房屋上。戚先生几经周折，联系上了阮某，阮某却说他和家人的户口从农村迁出来后已经无法再迁回原来的农村集体户了，他们家人在别处也再无房产，户口也无法迁往他处。戚先生和妻子眼看孩子就要到上幼儿园的年龄，买了房子户口却没有着落，夫妻俩于是于2014年年底将林某及阮某等诉至法院。案经广州两级法院审理，林某被判赔2万元违约金。

法官提醒：户口登记要查清莫等买完空悲叹

在二手房买卖中，购房者要与出售人一起前往户籍部门查询房屋上登记户口的情况，确定该房是不是空户。如果不是空户，需要对原有户口的迁出期限、地点等做详细约定，更要在合同中明确户口迁出问题的违约责任，以确保发生纠纷后可以获得相应的违约金，甚至可以解除合同，要求退房。

(原文标题：买卖二手房这些法律知识需要牢记)