“开发商降价还是有必要的,对于三、四线城市来说,通过‘以价换量’来快速回笼资金是房企需要做的,也将促进商业模式的转变。”易居研究院智库中心研究总监严*进接受记者采访时表示,积极去库存最有效的方式是以产业导入增加城市对人口的吸纳能力。
据CRIC数据库、易居研究院提供的最新统计数据显示,截至11月底,全国50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米,需要12.5个月消化完毕。
当前来看,北海、三亚、烟台等沿海三、四线城市库存量高,消化难度大。相对而言,中西部城市由于此前放缓了土地供应节奏,未来崩盘风险相对很小。
值得注意的是,卸任一年左右的前**地产董事长任*强在12月26日与媒体人午餐时直言,要农民工成为进城买房的主力,不大靠谱。“除非土地可以私有化,耕地和宅基地可以转让。这一点太难了。”另外,从以往看,在城市买房人群比重中,农民进城买房的比例非常低,不具备规模意义。
大多数城市去库存压力大
“供应过剩的情况已经发生了很多年,全国的供应和库存量基本上维持在12个月到15个月之间,有些二线城市的情况更严重,有城市达到20个月至25个月的库存量。”莱-坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪*迅接受媒体采访时如是表示。
“对于市场基本面不好的城市(库存去化周期在15个月以上的二线城市、大部分三四线城市)楼市而言,当新一轮的房地产市场调整来临之时,这些城市楼市仍然有较严重的去库存问题,甚至调整的幅度和降价的范围都要比一线城市、部分二线城市深刻。”同策咨询研究部总监张*伟则认为,届时,大量中小房企资金面将再度陷入危机,更多的中小房企将面临破产、倒闭或被其他大型房企收购。
因此,在当然“救市”政策仍然有市场作用的“窗口期”,对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,当前市场尚未进入调整期的跑量去库存的“窗口期”,在2016年上半年继续积极跑量去库存,防止市场环境在2016年下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。
不过,对于中央经济工作会议提出的“适当降低商品住房价格”说法,任*强称,其实目前库存大量积压的三、四线城市都在降价,70个大中城市有30多个城市是降价的,还有10个是持平的,有些已经降到没什么利润了,但是还卖不出去。所以有些库存消化不掉,不能百分之百消化。
事实上,对于三、四线城市的项目来说,仅拿地成本,亏损幅度就比较大,“拿到手的地每年都在跌”,而降价意味着亏损面的再度扩大。
而对于市场来说,并不一定接受降价。纪*迅认为,这是一个买家心态的问题,当一些利好措施推出,买家就会觉得是不是应该观望,因此这些措施并不一定会立即见效。
对此,任*强则直言,虽然这次鼓励大家降低房价,但其实大家都知道,越跌的时候越没人买。鉴于此,任*强认为,降房价未必是刺激购房欲望的好手段。
“因为股票市场告诉我们,买涨杀跌是铁律。降房价的说法,其实是鼓励开发商合理应对。其实当下很多三、四线城市都在降价,有些已经降到没什么利润了,还卖不出去,主要是因为限制政策。所以,要把对二、三套住房的限购、一、二套之间的首付和利率差别,全部取消。”
一线城市不会取消限购
值得注意的是,任*强虽认为过时性的政策应该取消,但他也同时直言,一线城市的限制政策不会都取消。“过时的才取消,也就是说还有不过时的。特别是北京,已经把限制购房转化成了限制人口。”
纪*迅则表示,?一线城市还是会稳定增长的,譬如说8%、10%这样的升值。平均来说,二线城市的增长幅度也比较少,大概在5%或以下。深圳供应量少,需求较大,加上价位的需求也比较高,所以楼价升得快,北京、上海、广州未来供应比较多、城市范围大,因此升幅没有这么大,我认为有大概8%-10%的升幅。
张*伟向记者表示,从市场价格预期来看,一线城市及部分二线城市的价格在年底已经坚挺,尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市,比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲,接下来3个月-6个月势必还会出现涨价的现象。
而对于2016年的全国楼市,纪*迅表示乐观,主要是由于住宅库存量和落成量的减少,预料中国内地一线城市表现最好,特别是“一带一路”沿线城市将尤其受益于政策推行。由于需求强劲,纪*迅预计明年内地一线城市住宅楼价将上升5%-8%,而二线城市楼价的增长较低,将上升1%-4%。
张*伟认为,“去库存”仍然是2016年房地产市场的主旋律,这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变;此外,2015年下半年以来,一线城市、部分二线城市需求被透支,待市场需求在第四季度或2016年第一季度集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。但届时,楼市仍然有较严重的去库存问题。
任*强则指出,目前全国大概还有20亿平方米未销售的在建住宅,大概按70%算,14亿平方米,大概是一年的库存。
“去年开发商减少投资,减少了生产量,住宅开工大概下降了13.1%,这个下降是很有作用的,就逼得政府要开刀,你要不开刀,我们就再不投资,明年就变成负增长。变成负增长,最受不了的是中国经济,所以宏观经济就持续下降,下降得可能越来越多,因此明年1月份我们估计会出台一部分政策,出台这些政策对房地产市场转好是有利的。”
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