一、抵押权适用善意取得

生活中，房产证上登记的权利人与真实权利状态不符的情况时有发生，比如夫妻共有的房产登记在夫或妻一方的名下，此时夫与妻是真实权利人，而夫是登记权利人。

如果登记权利人对该房屋进行处分，则极易引发诉讼，有这么一个案例：甲与乙是夫妻关系，婚后购得房屋一套，房屋登记在甲一人名下，某日，甲向银行借款100万元，并以该房向银行提供抵押并并理抵押登记，后乙以其不知情为由向法院起诉，要求确认该抵押无效。这种情形下，如果银行是善意的，其可以主张善意取得抵押权。

善意取得制度规定在《民法典》第二编物权规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。该条前两款说得都是转让不动产或动产的情形，极易让人产生只有不动产或动产转让才适用善意取得的误解，其实抵押权也是物权，属于该条第三款所说的其他物权，故抵押权人在善意的情形下，也可依法主张抵押权的善意取得。

二、抵押权需具备哪些条件

抵押权的实现一般应当具备以下四个条件：

其一，抵押权合法有效存在。

其二，抵押权所担保的债权已届清偿期。但依照规定，在抵押人被宣告破产或者被撤销、当事人约定的实现抵押权的情形以及严重影响债权实现的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成价值减少而抵押人又不能恢复原状或增加担保的特殊情况下，即使债务并未届期，抵押权人也可以实现抵押权。

其三，债务人没有清偿债务，既包括没有清偿全部债务，也包括尚有部分债务没有清偿，因为依据抵押权的不可分原则，债务人虽然只有部分债务未履行，抵押权人仍然可以对全部抵押物主张实现抵押权。

其四，对于债务未清偿，非因债权人方面的原因而造成。若债务人没有履行债务是由债权人一方当事人的原因造成，则抵押权人不得实现其抵押权。比如，债权人拒绝接受债务人的全面适当履行等。抵押权实现的方法，主要有三种，即拍卖、变卖、折价。在实践中具体以何种方式实现抵押权，首先由当事人协商决定，这种约定即可在订立抵押合同时也可在订立抵押合同后甚至实现抵押权时。若双方协议不成，抵押权人可以向人民法院起诉，由人民法院裁决以何种方式实现抵押权。

三、不动产抵押权善意取得的构成要件

我国《民法典》（2021年1月1日起实施）第三百一十一条仅对动产及不动产所有权的善意取得规定了构成要件，并未对不动产抵押权的善意取得做出具体规定，只是言及当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定，笔者认为不动产抵押权的善意取得应符合以下要件：

（一）不动产登记簿存在权属登记错误。就抵押权设立而言，登记簿上登记的所有权人并非真正所有权人。

（二）无权处分人设立抵押权的行为。这是指行为人（登记名义人）在没有处分权的情况下在他人的不动产上设立抵押权的行为。

（三）债权人在抵押权设立时系出于善意。善意的判断时间应为抵押权设立之时。

（四）已进行抵押权设立登记。如果抵押权未经登记，真正权利人仍能追及物之所在，否定抵押权设立的效力，而不能适用善意取得制度。

《民法典》第三百一十一条？？无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

1、受让人受让该不动产或者动产时是善意；

2、以合理的价格转让；

3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条