国有土地使用权的流转部分注意事项-法师兄

国有土地使用权的流转部分注意事项

来源：法律编辑整理时间： 2023-04-24 08:11:55 453 人看过

转让形式限定为“买卖”，排除了“交换与赠与”；土地使用权的继承、赠与不受开发程序、投资比例限制，需办理公证、登记手续，不存在签约、审批程序。

土地出租应符合土地出让的使用年限及投资利用开发土地的规定；若为划拔土地应经政府审批，办理出让手续或上缴出租收益。

土地转让价格明显低于市场价的，市、县政府有优先购买权；转让价格若不合理上涨的，政府可进行调节。

土地转让后需改变用途，应经市县政府土地管理部门同意和城市规划部门同意，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同。

个人独资企业投资人变更，若原投资包含土地使用权，投资人的变更视为土地使用权转让。

土地转让预约合同的特征：应不具有实际履行内容，尤其是无支付对价内容，预约是为将来签订本约的目的。

土地转让合同生效的特别要件：A.权利无瑕疵，如共有人书面同意，没有侵犯任何第三人权利，第三人也不会向买受人主张权利；B.缴清土地出让金，取得使用权证书，按出让合同约定投资开发，房屋建设工程完成投资总额25％以上，成片开发土地形成工业用地或其他建设用地条件，房屋建成的有房产证；C.划拔土地转让要政府审批，办出让手续。

受让方土地登记时转让方有协助义务，受让方登记时承担税费。土地用途变更可按转让方转让土地时是否知道受让方的使用目的来确定由哪方办理相关审批手续并承担费用。

预防纠纷的注意事项：

1、转让量化标准、土地用途管制、规划管制；

2、交付土地表面质量要求；

3、交付土地法律手续办理时间及费用承担；

4、过户登记前建设审批手续办理期限和责任（建设用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等）。

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1、土地出资是使用权出资，而不是所有权2、用于出资的土地使用权，必须是国有土地，而且经过有偿出让(1)能够作为财产权进行转让的只是国有土地使用权；(2)从国家无偿取得使用权的土地，依法不能作为出资使用，必须先向国家补交土地出让金、办理土地变更手续。否则根据《公司法解释三》第8条规定，存在被人民法院认定为“出资人未依法全面履行出资义务”的风险。(3)以集体所有的土地对外投资，则必须先将集体土地通过“招拍挂”途径变为国有土地。3、用于出资的土地使用权应未设权利负担用于出资的土地使用权未设权利负担，土地使用权必须是干净的，没有抵押权之类的权利负担。《公司注册资本登记管理规定》第5条地2款规定，禁止“设定担保的财产等作价出资”《公司法解释三》第8条规定，“出资人以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内解除权

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