业主不满豪宅质量拒收也不付物业费，物业公司讨债胜诉陈颖婷2008.08.29A04版：法治庭审稿件来源:上海法治报

□记者陈颖婷

本报讯因为别墅房屋品质未达到房主谭先生的心理标准，为此他一直拒领房屋，同时拒交物业费，这一拖就拖了3年。在多年催讨无果的情况下，日前，物业公司一纸诉状将谭先生告上法庭，索要3年的物业费和滞纳金18万余元。那么谭先生是否需要为自己从未入住过的豪宅所产生的天价物业费埋单呢？

已过知天命之年的谭先生经商多年，颇有些家底。2004年10月，谭先生打算在市郊购买别墅。绿影婆娑、芳草萋萋，一处林荫山庄别墅周边的美景让谭先生心动不已，他立即签约购买了一套建筑面积700余平方米的别墅，并与房产公司签订前期物业管理合同，约定别墅物业服务公司对谭先生所购买的林荫山庄别墅进行前期物业管理服务。

2005年1月，物业服务公司与林荫山庄别墅业主委员会签订物业服务合同，约定物业管理费收费标准为每月每平方米6.5元，物业管理费按季交纳1.35万余元，业主应在首月10日前履行交纳义务，逾期交纳的，按日千分之三的标准收取自应付之日起至实际支付之日止的滞纳金。

谁知，谭先生虽然钟情于别墅周边的景致，却对别墅本身的房屋质量怨言颇多，一直不肯领取房屋钥匙。“房屋存在质量问题，就连门牌号码也与合同上的约定不相符，这让我怎么收房呢？”谭先生抱怨说。因认定有质量问题，谭先生一直没有办理交房手续。其间，物业服务公司多次向谭先生发函追索物业管理费，但谭先生以房屋未交房为由不予理睬。

事实上房产公司早已就交房事宜向谭先生发过催告函。2005年1月，房产公司以挂号信件和电话等形式通知谭先生收房，但谭未按期前来办理交房手续。直到2007年11月，物业公司再次致函谭先生，要求其交别墅房屋物业管理费及滞纳金等，但谭先生依旧置之不理。无奈之下，物业公司向松江区法院提起诉讼，请求法院判令被告谭先生支付原告物业公司自2005年2月至2007年12月的物业管理费15.9万余元，以及至实际支付物业管理费之日止的滞纳金2.3万余元，合计18.4万余元。

成为被告的谭先生表示，房产公司虽然于2005年1月通知自己交付房屋，但由于房屋质量等原因在2007年仍在办理交付手续中，故房屋交付之前的物业管理费和滞纳金不应由自己承担。

谭先生的拒付理由并未得到法院的认可。法院认为，物业管理是管理公司依合同为业主提供包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。谭先生通过与房地产公司、业委会签订物业管理合同和物业服务合同，取得了对别墅房屋的物业管理权。对房屋交付通知之日次月以后的物业服务费用，由房屋的买受人谭先生承担。

虽然谭先生在收到交房催告书后，以种种理由拒绝受领房屋，根据预售合同关于房屋风险责任转移的约定，乙方谭先生未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续,则自催告书约定的验收交接日之第二日起，房屋应视为已交付谭先生，该房屋的风险责任也转移由其承担，为此，谭先生应在2005年2月1日起向物业公司交纳物业管理费，据此，法院判决谭先生支付拖欠的物业费以及滞纳金18万余元。