买卖房屋：共用房屋的所有权问题-法师兄

买卖房屋：共用房屋的所有权问题

来源：法律编辑整理时间： 2023-07-20 20:52:48 135 人看过

房屋共有人与承租人同时主张优先购买权的情况，在这种情况下，共有人权利应优先于承租人。

理由是：

1、从权利属性上讲，承租人主张的优先购买权是基于租赁权，租赁权本质上是一种债权。共有人主张的优先购买权是基于共有权，共有权是一种物权。按照民法原理，当物权与债权同时并存时，物权的效力应优于债权。

2、从权利设置目的及救济上讲，共有人的优先购买权是为了保护共有人的财产而设立的，承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系，设立承租人优先购买权的目的，也可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。因此，即使承租人不享有优先购买权，其租赁权仍然能够得到保护，但如果共有人不享有优先购买权，其权利则难以获得其他保护。

3、从物价值的综合利用上讲，共有人作为共有财产的所有权人，其财产与争议财产的利害关系较之于承租人更为密切，让其享有优先购买权更能让财产归于整体和一个产权人，更有利于物权的行使和更有效地利用物的价值，同时法律上共有人对争议的共有财产比承租人负有更多的义务，让其优先行使购买权，更能体现权利与义务相对等的原则。

房屋共有人什么意思

在法律上共同拥有房屋相关义务和权利的人。

房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。共有房屋一般分为：“按份共有”和“共同共有”两种。所谓“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务；“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。

《中华人民共和国民法典》

第三百零五条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多优先购买权相关文章

土地使用权
房屋买卖后土地使用权的归属问题

根据法律规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。根据上述法条的规定，在房屋买卖时，该房屋所占范围的土地使用权也随之转移，这就是所谓的“地随房走”。房屋买卖双方签订购房合同后，买卖双方应到房屋所在的的县级以上地方人民政府的房产管理部门办理房屋产权转移登记手续，之后房屋买卖双方凭借变更后的房屋所有权证书和相关证件，到同级人民政府的土地管理部门申请办理土地使用权变更登记，土地管理部门核实以后，由同级人民政府更换土地使用权证书，至此，土地使用权随着房屋买卖发生变更。房屋买卖中应该如何交税买卖房屋交税的方式是：买家需缴纳房款1．5％的契税、0．05％的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费；卖家需缴纳交易费、房款0．05％的印花税、差价5．5％（房产证未满2年）的增值税、房产交易盈利部分20％或者房款1％的个人所得税等。《城市房地产管理法》第三十二条规定

2023-07-24

317人看过
银行贷款
房屋所有权证保管问题

房屋所有权证得妥善保管最好设密码南京市房管部门近期查获几起伪造或骗取公证书进行交易登记的案件，登记机关提醒广大群众：业主应妥善保管好自己的房屋所有权证，不要轻易转借或抵押给他人;不要轻易委托他人办理交易登记手续;产权证遗失后要立即到登记机关办理补证手续;为防止意外情况发生，最好到登记机关为自己的产权证设定密码。案例1：伪造公证书骗取房款产权人廖某的儿子有一位多年的战友赵某，赵某开办了江苏浩源投资担保有限公司。赵某前几年用银行贷款的形式购置了大量房产，随着国家出台一系列遏制炒房行为的政策，赵某的资金出现了危机。尽管他想尽办法，拆东墙补西墙，还是无法还清所欠债务，于是就到处行骗。廖某就是新的受害者之一。廖某之子为了帮老战友赵某的忙，就把父亲的产权证借给赵某，由赵在银行办理抵押贷款，以暂时解决燃眉之急。没想到赵某在产权人未知的情况下，私自伪造了南京市公证处的公证书，让其妹妹在房产部门骗取产权登记

2023-06-10

367人看过
保障房
房屋买卖中小户型买卖的问题

房屋买卖中小户型买卖有那些问题呢?小户型(20—80平方米)以其较低的价格，功能齐全的户形设计、良好的商业配套和交通，赢得了主要是从大家庭中分离出的小家庭和北漂一族等这样一群年轻的特定消费群体的亲睐。但在开发商对自己小户型近乎完美的宣传中，作为律师我们认为购房者在保持平静心态的过程中应当清醒的认识到小户型房屋买卖中普遍存在的一般房屋买卖中所没有的诸多问题(当然，户型的合适与否则主要是购房者个人的审美价值决定的，不在本文笔者评品之列)。比如停车位、绿化率、验房权、装修等等问题，现在对这些问题具体规定如下：1、停车位。很明显，同样的一片土地如果被房地产开发商建为小户型的情况下，业主的户数会增加很多，甚至一倍以上，随着车价的不断下调，大多数业主是要买私车的，甚至这已经是现状。那么上千辆车白天好说，但到了晚上下班往哪泊停的呢?所以你要考虑一下开发商是否想到了你的爱车的车位呢?2、绿化率。在绿化率等

2023-06-10

327人看过
集资房
二手房房屋所有权归属问题

二手房房屋产权如果过户了，产权就属于过户后的人，根据房产证上面的名字和房管局的登记记录。二手房购买时一定要注意更改房产证上面的名字，要签署买卖协议，二手房70年的产权如果已经住了10年了，则此房的产权仅剩60年，国家规定70年产权过了以后可以自动续期，即使是二手房也是可以的。二手房屋产权纠纷有哪些二手房屋产权纠纷我国房地产权属实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，即拥有房屋所有权证和土地使用权证是合法产权的证明。所以，购买二手房时，必须要弄清房屋的权属情况。常见的产权陷阱包括：共有房屋纠纷一般来说，共有分为法定共有和约定共有两种。在形式上，两者最主要的区别是，约定共有人一般在产权证明上有产权登记；而法定共有人是指依法对该房屋享有产权的人，在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记。根据法律规定，共有财产出售时必须征得其他共有人的书面同意，如果未经其他共有人书面同意，应认定该转让行为无效。

2023-06-30

402人看过

共有
共有房屋的分配问题

共有房屋析产是：共有财产是指两个或两个以上的人共同享有同一财产的所有权。根据形成时的不同情况，可分为按份共有和共同共有。1、共有人可以分配或转让自己的份额，但共有人在同等条件下有优先购买权。共同所有权是指共有人不能在共有财产中分享自己的份额，共同所有人对共有财产享有平等的权利，并承担平等的义务；2、共同财产要转让，必须经全体共有人同意，任何共有人不得擅自处分，否则该处分将被视为无效；3、处分共有房地产或者动产，对共有房地产或者动产进行重大修复，变更其性质或者用途的，应当经共有人或者全体共有人同意，但共有人另有约定的除外。离婚房屋一定要做析产吗离婚房屋析产怎么做如果要出售夫妻共有产权的房屋，在夫妻双方离婚时就必须要办理离婚析产手续，进行共同房屋财产分割。说到离婚房屋析产，下面我们就来说一下离婚房屋析产那些事。离婚房屋出售一定要做析产（一）首先，离婚房屋分割是属于房屋转移登记的一种，所以必须要

2023-07-04

69人看过
土地市场
房屋买卖计算产权年限问题

房屋买卖后产权年限从楼盘原始竣工的时间开始计算，而并不以房屋买卖时间计算。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育，科技，文化，卫生，体育用地五十年；（四）商业，旅游，娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。怎么计算房屋产权年限房屋产权年限起始日是从开发商取得土地的使用权之日起开始计算的。（一）查询开发商拿地时间登陆中国国土资源部土地市场栏目，在下方输入相关查询内容。（二）计算70年产权（新房）年限因作为新房，所以就少了二手房这部分环节，因此若从上述1中查到所购房屋的开发商拿地时间为2008年，2009年开始动土建造，2012年正式对外销售，2013年购买该房子。那么该房屋截止到2013年的房屋产权年限为：70年产权年限—【截止目前时间－开发商拿地时间（土地使用权证）】＝70－（20

2023-08-18

142人看过
鉴定结论
买卖二手房房屋质量问题

对于一般性质的不符合质量要求的房屋，购房者可请求开发商维修，因维修致使房屋所用功能受到影响或给购买人造成损失的，也可以向开发商索取赔偿。而对于严重不符合质量要求的房屋，购房者应先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查，在取得房屋质量鉴定不合格的证书后，可要求开发商予以退房。对消费者的正当要求，开发商不予理的，可以向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民法院起诉。一、房屋质量问题找谁投诉好?房屋质量问题找房地产管理部门、消费者协会投诉。购房者可以参照购房合同，按合同约定条款对照房屋出现的质量问题要求开发商依法进行修复和损失赔偿；因房屋主体结构质量不合格不能交付使用、或房屋交付使用后质量经核验确实不合格的，购房者可以退房。二、房屋质量投诉部门是哪个？(一)找开发商协商。如果发现质量问题，首先找开发商，因为购房者与开发商有着直接的合同关系。开发商作为商品房的生产商和销售商，对商品房质量承担最终责任

2023-06-27

390人看过
共有
房屋所有人出卖共有房屋，共有人能否优先购买

共有房屋是指房屋不仅属于一方所有，而是几个人共同对房屋享有所有权，都能对房屋行使占有、使用、收益和处分权。《城市私有房屋管理条例》第10条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”依据该条规定，房屋所有人出卖共有房屋，必须征得共有人的同意，而且必须出具共有人同意的书面证明书，共有人对出卖的房屋享有优先购买权，能够优先购买，但必须是与其他购买人在同等条件的情况下才享有该项权利，如果其他购买人提供的条件优于共有人，共有人即丧失了该项优先购买权。房屋所有人出卖共有房屋，共有人能否优先购买

2023-06-10

290人看过

合同无效
农村买卖房屋的法律问题

1、房屋买卖中房屋与土地的“主从”关系。2、现有法律规范中对农村房屋买卖问题的规定。3、最高人民法院对农村房屋买卖效力的意见。4、农村房屋买卖合同的效力认定。一、购房合同被判无效的情形有哪些？购房合同被判无效的情形如下：1、无民事行为能力人签订的房屋买卖合同；2、限制行为能力人未经法定代理人同意签订的房屋买卖合同；3、以欺诈签订的房屋买卖合同；4、以胁迫手段签订的房屋买卖合同；5、乘人之危签订的房屋买卖合同；6、双方恶意串通损害国家、集体或他人利益的房屋买卖合同；7、当事人未签订书面房屋买卖合同，无证据可查的，也认定房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国民法典》规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。二、农村平房合同能不能买卖农村房屋有效的情形(1)出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一

2023-06-25

136人看过
执行措施
司法拍卖房屋买卖问题有什么

1、产权清晰拍卖的房屋产权要清晰，过户不会有任何问题，委托拍卖的房屋如设有抵押权的，应先注销抵押权，而法院委托拍卖的，要提交法院委托拍卖函及协助执行通知书。2、价格合理如一些房屋的起拍价仅为市场价的七成至八成，超过起拍价就可成交。3、流程完备委托拍卖的房屋，拍卖公司首先要对房屋的权属进行严格的审查，然后再同委托人签订《委托拍卖合同》。经拍卖所得的房产办理产权时需提交房屋权属证书，拍卖成交确认书，委托拍卖协议，判决书、裁定书或调解书，委托书。4、预算充足拍卖是处理一些不良资产的一种手段，必须要一次性付完钱，而且过户过程中所产生的税费全部由买受人承担(大部分是这样，也有些地方是法院拿到拍卖款后会扣下部分用来缴税)，而绝大多数人并不知情直到缴税的时候才大吃一惊。而且拍卖的房产有一些税费是很高的，有的税比房屋还贵，有些人贪便宜，没弄清楚情况就拍下来，后来才发现结果无法办证，所以建议大家买前先找专业

2023-03-23

130人看过
合同无效
城镇私有房屋双重买卖的问题

如何解决城镇私有房屋中双重买卖纠纷中存在的问题某商品房销售中心或公民个人将自己的房屋首先销售给了一方，之后又重复将该房卖给另一方，法律应当支持哪一方购房户，这类纠纷在现实生活中也并不少见，这里要具体情况具体分析：1、如果先购房一方已进行了产权登记，后购房方未予登记，则可依法支持前者，认定后者的购房合同无效。2、如前、后两方都进行产权登记，则应根据双方产权登记的合法性进行审查或登记先后顺序来认定各自的效力问题。3、如果前、后两方均未办理产权登记，前方的购房合同意思表示真实，买卖合同依法有效成立，虽未进行登记，但根据现实中分房、买卖房屋的交易惯例，交付了钥匙、产权证书等，即购方就可对住房进行居住使用和控制，也并未有违反禁止性的法律规定，就应当认定为已经交付，所有权已经转移，后者的购房合同则因侵犯了前者的合法权益而应认定无效。4、如果前者未办理过户手续，后者却办理了过户手续，那么就要看后者是否具

2023-03-15

210人看过
第三者
有关房屋买卖居间协议的问题

根据法律规定，房屋买卖居间协议注意事项主要有：查验房屋中介公司资质，了解中介人员的执业信息；注意合同的内容是否已经完全具备合同条件，是否有进行网签；注意付款与过户，一般应当在过户当天先付款再办理过户手续；买房人要注意付款前有无户口处理，银行抵押、法院查封是否已经解除；其他注意事项等。新房屋买卖居间协议书＜p＞合同编号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞＜p＞甲方（委托人）（出卖人）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞＜p＞地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞＜p＞联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞＜p＞邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞＜p＞乙方（委托人）（买受人）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞＜p＞地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞＜p＞联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞＜p＞邮政编码：

2023-08-03

228人看过

小区物业
房屋买卖税费相关问题

1、契税契税是业主取得产权证时向国家交的税。缴纳时间：契税只能在过户时交纳。特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。2、公共维修基金此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率：房屋成交价的2%。特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。3、面积测绘费面积测绘费收取原则为谁委托，谁付费，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。4、物业费一年物业管理费、物业管理费和水电保证金。特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。5、产权代办费业主完全有权选择自行办理产权证

2023-06-21

366人看过
婚前购房
婚前购房婚后房屋所有权问题

一方婚前购房婚后取得房产证房产归一方个人财产，一方婚前签订购房合同且支付首期房款，至于婚后是否存在共同还款行为；产权证是否系婚后得到对房屋的产权归属没有影响。婚后存在共同还款行为的，属于只是用夫妻共同财产偿还个人债务的情况。婚前买房婚后才拿到房产证算婚前财产吗如果满足四个条件，即便是婚后才办下房产证，仍然可以认定为个人婚前财产：1．在购房阶段，以个人名义签署房屋买卖合同2；婚前以个人财产支付首付并且在银行贷款；3；婚后登记在首付方的名下；4；以个人婚前财产偿还房贷。《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。第一千

2023-07-04

370人看过