房屋预告登记有下列作用：1.权利保全效力。通过预告登记，使该债权以登记的方式记录下来并予以公示，使那些与预告登记的请求权内容相同的任何不动产处分，皆为无效，实际上是保障请求权得以实现并发生所期待的物权效果。2.顺位保全效力。指实际发生预告登记的请求权所指向的物权变动时，依预告登记的顺位记入登记。3.破产保护效力。预告登记的请求权不但可以对抗不动产物权人，从而保障请求权人取得不动产物权，而且可以在不动产物权人陷入破产时，排斥其他债权人，从而实现请求权人指定的效果。

一、什么是不动产登记？

1、概念：

不动产登记是《中华人民共和国民法典》所确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。

2、法律效力：

不动产登记效力，是指通过登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。

从法律效果看，不动产登记效力包括公示效力、公信效力以及权利正确性推定效力。

（1）公示效力：不动产物权公示效力，是指登记机关将不动产物权变动的事实向社会公开、让公众知晓该不动产流转的过程和结果的法律效力。

（2）公信效力：由于不动产物权登记作为物权变动生效要件的效力得以明确，从而结束了实践中不动产物权登记效力无法可依的状况。其包括两层含义：一是登记簿上的登记状况向世人明示不动产的权属状况，对于登记簿上所载的权利人具有权利证明作用；二是善意第三人有理由相信登记簿所载的一切信息真实有效，纵使登记簿上所载情况与实际权属不相符，亦不得以此对抗第三人，从而对于善意第三人来说，不动产物权登记的效力具有所谓的绝对性。即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而进行交易的善意第三人所得的利益，仍能得到完全的保护。

（3）权利正确性推定效力：是指不动产物权一经登记，即推定其真实的物权状态与登记的状态相一致。即在没有充分的相反证据并通过相关程序推翻的情况下，对于不动产物权的登记权利人，可推定其为真实权利人。

二、预告登记是指什么？

当事人与他人进行房屋买卖的活动中所进行的预告登记一般指向不动产登记机构进行的实现物权的保障。《民法典》规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。