某房地产公司是外资企业，该公司于3年前向其境外股东借入2000万美元，用于房地产开发。双方约定：借款期限5年，年利率5%，到期后一次性还本付息。截至今年7月底，该房地产公司按照权责发生制原则，计提了应付外债利息350万美元。该公司与股东商定，拟从今年8月份开始，将外债本金2000万美元以及利息350万美元，转作房地产公司的资本金。现该房地产公司正通过当地外管、商务、工商等部门办理将外债转作资本金的相关手续。那么，该房地产公司这种没有将外债利息支付至境外，而是将其转作资本金的行为，应如何纳税?

在这里需要明确一点，虽然该外资股东的应收利息350万美元没有实际支付，但该房地产公司将应付利息直接转为股东投入的资本金的行为，税法上认为，应视同已支付完毕要缴纳相关税款。

首先，该房地产公司要代扣代缴营业税。该根据《营业税暂行条例》第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。

《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。”但对于该外资股东将借款转为股本，其中包括未付利息，利息在转增股本的同时相当于将该笔贷款收入计入该股东名下，视为该股本取得利息收入，应代扣代缴其营业税。按照利息收入按5%税率计算扣缴其营业税。

其次，该房地产公司要代扣代缴企业所得税。《企业所得税法实施条例》第十八条规定：“企业所得税法中所称利息收入，是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。”该外资股东如果确属境外成立的企业，则应视作我国的非居民企业，对于该笔利息收入应代扣代缴其企业所得税。

《企业所得税法》第三条规定，居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。第十九条规定，非居民企业取得本法第三条规定的所得，按照下列方法计算其应纳税所得额：股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得，以收入全额为应纳税所得额。《企业所得税法》第四条规定，企业所得税的税率为25%，非居民企业取得本法第三条规定的所得，适用税率为20%。但是《企业所得税法实施条例》第九十一条规定该项所得可以减按10%的税率征收企业所得税。

《国家税务总局关于印发〈非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法〉的通知》(国税发〔2009〕3号)第三条规定，对非居民企业取得来源于中国境内的股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得、转让财产所得以及其他所得应当缴纳的企业所得税，实行源泉扣缴，以依照有关法律规定或者合同约定对非居民企业直接负有支付相关款项义务的单位或者个人为扣缴义务人。

因此，该房地产公司应支付境外股东的350万美元的利息收入，应按全额的10%计算扣缴企业所得税。