《民法典》规定,开发商五证不全的,合同有没有效要依据具体情况而定。如果是真实意思表示,不违反法律强制性规定和公序良俗的,具有法律效力。
《中华人民共和国民法典》
第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效:
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。
一、如何审核五证
(1)《国有土地使用证》的审核。
正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章,证上土地使用者应与开发商名称完全一致,注意有无土地使用权抵押记录。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证,不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款,如后期款项不能足额交付,就拿不到《国有土地使用证》,这是购房者办理产权证的一个重大隐患。
(2)《建设工程规划许可证》的审核。
规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,取得该证后方可申请开工手续。
(3)《建设用地规划许可证》的审核。
根据房管局的《建设用地规划许可证》,看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。
(4)《建设工程开工许可证》的审核。
建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证,开发商出售的是期房,应要求出示该证。如是现房,应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。
(5)《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》的审核。
房地局的《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》系可预售、销售凭证,注意是否在有效期内,所购房子是否在预售、销售范围。有的房屋开发商已办理了大产权,此时应看产权证上是否包括了所购房屋。
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