你目前尚且欠银行多少钱，自上次你还钱或刚拿到贷款到下次要还钱的日子一共产生了多少利息，你下次还钱的时候就还这么多利息外加上你打算要还的本金部分，这两个数字加起来就是你这次还款额，因此，提前还款的那部分本金是不产生利息的，这也是银行为什么想另收费用的原因，如果你经常这样操作它就收不到多少利息了，对比一下给公司提供的商业贷款动不动18%以上的年利率，而住房按揭不到7%它多吃亏?人家愿意这样贷款是因为住房按揭期限长能赚到足够的利息，但你经常提前还它就赚不到多少利息了。

举例，你借90万，年利率6%，15年还清，第一个月还钱时(假设距离刚拿到贷款正好31天，每月有大小，而且有法定假期和周末的影响，每次还钱的间隔会不相同)，产生的利息：

*6%*31天/360。(这里大陆贷款年利率换算成日利率的天数基准好像是360，香港是365，不过对结果的差异不是关键的，因为大家都是这样计算的，记得6%要替换成0.06)。

如果你按“等额本金”方式还款，就是每月还相同的本金，每月还本金/(15年*12个月)=5000再加上第一个月还款额就是*6%*31/360+5000，假设第一个月就允许你提前大额还款，你需要还清当前要还的这么多固定要还的钱之外，你额外还大额10万，那这10万本身不另外产生利息，因为它在过去的一个月产生的利息已经计算在前面的利息部分(*6%*31天/360)里了。

第2个月要还钱的时候，你只欠银行90万-已经还的5000-10万(如果你提前还10万)=79万5千，因此第2个月还钱时产生了利息：

*6%*30天/360(第一个月31天，这次假设它就正好是30天)，再加上约定的每月还本金5000元就是第二个月的还款额，依次类推。

众所周知，5月份，先后有欧洲央行下调基准利率、**央行下调利率0.25个百分点等消息，然而中国央行并未采取任何调整基准利率的措施，这显示出了中国央行有能力在现有经济基础上通过市场其他货币公开操作，比如回购，发行国债、发行央票等来调节经济健康的运行。银行利率不调整也并不意味着经济没有问题，我们高达3.3%银行存款利率和国外经济体低至0.25%的存款利率形成鲜明对比，这两种货币之间存在着较大的利差，这也直接导致国外热钱最近一年来大量流入国内，蛰伏于产业资本、房地产等市场，甚至部分热钱直接存银行定期利息都比国外实业投资收益高。

面对如此局面，我们应该降息，而且刻不容缓降息。但是，别忘了我们国内的房地产市场现状泡沫已经很严重了，若再降息，则将进一步刺激房地产泡沫化。低利率下必然有大量资金进入地产市场，那么未来房价大幅上扬可能性非常大。因此，我们在研究房产税。只有从根本上解决了房地产泡沫问题，降息才能与大环境接轨。若再降低基准利率，对于刚需购房者来说简直是个恶梦。

无论怎样，我们期待着6月份银行利率有所调整。毕竟连续12个月没有调整存贷款利率最近十年还从来未有过。

2014年1月更新：2014年即将过去了，央行在2014年内有调整过利率，相信2015年银行利率市场化将会迈向新的一个台阶。我们期待着2015年存款利率上浮20%的早日到来。

2014年2月更新，今天是2013年除夕之夜，明天就是2014马年正月初一了，后天就正式进入2014年2月份了，今天是1月份最后一个工作日，央行没有调整利率，那么一月也就不再调整了，也就是2月份的银行存款利率将继续与现状保持一致，

2014年3月更新，整个2月份收益类利率均全面上浮，而贷款类利率同样上浮。

2014年4月更新：两会期间，领导表态存款利率市场化会在两年内实现。

2014年5月更新：总理近期表示，短期内刺激经济未来几年可能会更难受，因此可以判断，二季度降息的可能性已经很小了。

2014年6月更新：近期个人大额可转让存单推出的呼声一浪高过一浪，预期会在7月推出，6月份央行利率市场化也迈出了一步：上海外币小额存款利率上限取消，这是存款利率市场化的一个关键步骤，下一步很可能会全国推广。

2014年7月更新：整体来说，7月利率波动不大，但是8月份利率预计会小幅下调。主要是住房贷款利率。

2014年8月更新：整个8月份除了房贷利率有所下调外，其他各种利率均波动不大。

2014年9月更新：9月份经济进一步下滑，9月最后一个工作日央行银监会联合发布楼市松绑消息，给节后的市场注入无限的遐想空间。

2014年10月份更新：央行930房贷新政并未让市场利率大幅下调，除了房贷利率由所回落外，人们期待的降息并未到来。