商业银行和专家认为，房贷后期监管体制不完善是预售制度产生风险的重要原因

商品房预售制度给银行房地产业贷款带来的风险，近日又在中消协的一场研讨会上被不少专家提出。但其实，因为给银行带来风险而坚决主张取消商品房预售的声音并不多，不论是金融专家还是商业银行主管房贷的负责人，大多认为商品房预售在目前中国的金融监管体制下会有风险，但这个风险不是必然的，关键是如何去完善银行的风险防范机制。

中国人民银行公布的《2004中国房地产金融报告》显示，我国工、农、中、建四大国有银行的房地产贷款质量较好，四大银行汇总房地产贷款不良率低于5%.

市场：2004年逾60%开发贷款来自银行

现在房地产业开发资金的主要来源有三块，一块是开发商自有资金，按照规定开发商自有资金应该达到项目开发资金的35%，一块是银行贷款，根据央行的《2004年房地产金融报告》，2004年全国房地产开发筹措的资金中，银行贷款只占到18.4%.另一块，是开发商的预售回款。这也就是商品房预售制度带给开发商的开发资金。根据央行的报告，2004年全国房地产开发筹措资金共计17168.8亿元，其中定金和预收款占到总量的43.1%.而预售款实际上也是银行的贷款。因此从央行这份报告看，在商品房预售制度下房地产开发商从银行处的贷款将达到60%以上，实际上的贷款比例还要高。一位房地产业内人士跟记者这样分析，风险肯定存在，而且预售制度是增加了银行的房地产开发贷款风险，比如，之前的全联地产利用公司员工骗贷和今年4月工行对森豪公寓项目发放按揭贷款过程中，累计有约6.45亿元巨额资金因虚假按揭形成风险。但风险和受益综合考虑，现在的银行都还是愿意这样做。

问题：没有完善的市场评估体系

在日前由中消协组织召开的商品房销售模式研讨会上，中国人民银行研究局金融风险处副处长卜永祥承认，房屋实行预售以后，购房者银行的按揭贷款就无条件地划拨给开发商了。开发商怎么利用这笔资金、没有人监管，这对银行来说存在不小风险。

香港百骏(中国)投资控股有限公司董事长王济武则认为，目前个人按揭贷款的问题主要出在以下几个方面：一是假按揭，不少开发商开发的商品房本来市场售价可能只有6000元/平方米，但银行按揭可以做到8000元/平方米，主要原因在于银行没有完善的市场评估体系；二是购房者在各家银行间可以重复贷款，原因在于银行间没有联网；三是同一购房人异地多次贷款，主要问题在于有的银行没有全国联网。

银行：原因是没有良好的后期监管体制

然而有问题并不等于就要取消商品房预售制度。

对于此前央行提出的要取消商品房预售制度的说法，各商业银行有自己的看法。

某国有商业银行北京分行房地产信贷部门的负责人对记者表示，很多国家和地区也存在商品房预售的问题，但因为有良好的后期监管体制，并没有带来高金融风险。中国银行业目前的风险主要来于监管不到位，并不是商品房预售本身的问题。王济武分析认为，尽管有一些问题，但个人按揭贷款目前来看还是各家银行的优质业务，不良比率很低，从风险收益的角度来看，各家银行并不愿放弃。

事实上，截至2005年6月末，我国商业银行房地产开发贷款余额为8459.45亿元，增长18.65%，增幅同比回落7.69个百分点。房地产贷款紧缩给银行带来了经营压力。为了缓解这一压力，在不触及政策红线的前提下，不少银行正在试探性地打开房贷口子。当然这个口子主要还是面向优质房地产企业。

今典集团董事长张宝全近日向记者透露，今典集团近期将和工商银行签署总额20亿元的综合授信，尽管今典目前没有资金缺口。早在9月下旬，农业银行与阳光100置业集团刚刚签署了15亿元的综合授信，这是宏观调控后农业银行首次授信房地产开发企业。在日前举办的新财富地产融资论坛上，银监会政策法规部研究局副局长杨再平曾明确表示，从四大国有银行贷款来看，房地产贷款不良贷款率低于5%，质量很好，他同时肯定了房地产贷款将会放松这一说法。