吴先生：我看中了一套两室一厅的二手房，挂牌价为25万元，后来

吴先生：我看中了一套两室一厅的二手房，挂牌价为25万元，后来跟业主协商好以22万元成交。在签订买卖合同之前我交了两万元定金，但后来发现这套房子产权不明晰，要过户非常麻烦。我提出停止交易，但业主称要是我不买的话就要没收定金。这合理吗？

李律师：在二手房买卖合同签订前，中介和卖房业主都有义务就房屋的情况向买房者作出说明，特别是要对房屋毁损部分、权利瑕疵部分作出充分的说明，否则就未尽到中介和卖房业主应履行的说明义务，应就不能签订房屋买卖合同承担一定的责任。

就吴先生的情况而言，如果中介和卖房业主没有就“房子产权不明晰”的情况对吴先生作出明确的说明，中介和卖房业主是有过错的。吴先生可以要求卖房业主返还定金，因为吴先生拒绝签订房屋买卖合同的原因是卖房业主没有履行对房屋的权利瑕疵作出说明，卖房业主的行为有欺诈的嫌疑。

除此之外，依照法律规定，吴先生也可以就两万元定金向中介进行追偿。中介作为专业的房屋买卖服务机构，有义务告诉吴先生该房屋各方面的情况，包括该房屋产权不明晰的情况，否则就应该承担相应的法律责任。

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李先生：经过不懈的努力，我找到一个性价比较高的二手楼盘。上家由于生意周转资金上的短缺，同意以较低价格予以出让。我们在中介公司的陪同下，签订了房屋出售合同。合同约定，我应在3天内将30％的首期房款支付给中介公司。根据一般中介公司的操作惯例，该笔款项并不直接交付上家，而是由中介公司直接还款。但在此次合同签订过程中，上家却提出要中介公司将钱划转到其私人账户，然后再由上家自行还款。

中介公司征求我的意见时，我认为上家的所作所为并不会带来什么法律风险，因此便表示同意。岂知合同签订之后，上家并未在合同约定期限内还清银行贷款，而且抵押登记也未在约定期限内撤销，反而将该笔首付款用在生意资金周转上。现在上家的资金周转再次出现问题，一时之间无法归还银行贷款。虽然我再三协调催促，但上家却声称即便到法院起诉，也没钱还清贷款。

连律师：本案中，李先生考虑了法律风险但没有考虑现实风险，尽管李先生通过诉讼的方式可以要求房屋出售方付清银行贷款，但诉讼本身花费的时间很长，而且在判决的执行上还存在一定难度。所以，起诉只是一种事后的救济方式，并不是一种经济的方式。

因此，在合同约定的过程中，我们应充分考虑到违约的现实风险，尽可能在缔约过程中防范这类风险。在支付首期款的问题上，如果买卖双方委托了中介公司居间签订合同，建议要求中介公司对首期款进行监管，并在房屋出售方提出还款申请后，直接由中介公司将应还贷款支付给银行；如果买卖双方是自行签订合同的，建议买受方在出售方提出还款申请后，直接将首付款中的还贷部分支付给银行。这样，就不存在房屋出售方挪用首期款的现实可能性，大大保障了交易的顺利进行。