一、首付贷的类型
(1)无抵押首付贷
所谓无抵押首付贷,也叫信用类贷款。就是凭借个人信用向金融机构申请贷款。可以找金融机构,或者P2P平台申请首付贷款。
那么,申请了就一定能贷得到款吗?不一定,因为金融机构要看申请人是否有稳定工作,认定申请人有还款能力的,才会贷款给他的。当然,金融机构不会白贷款,申请人除了要还本金之外,还要按月还本息,行业的贷款利率一般是2分/月,也就是年利率24%。
(2)有抵押首付贷
所谓有抵押首付贷,也叫二手房买卖。就是将现有的房子卖掉,然后再买一套新的房子。
由于卖房需要办理过户手续,大约一个月左右。因此,这会影响购买新房的时间。但又急于住进新房子,怎么办?
拿到了买家的首付后,通过中介向金融机构贷款,用贷款和买家支付的首付款作为新购房的首付。中介垫付的贷款,将会用买家支付的房款偿还。
从上面两个类型能看到,有抵押的首付贷,其实就是卖旧房买新房,就像你现在有车想卖掉,然后再买一辆新车一样。而无抵押的首付贷,就像0元购车一样。正常情况下,一辆车子的总价值,就相当于一套房子的首付,所以说0元购车不会有很大的系统性风险,而大量的0元买房很可能引发次贷危机。
目前,购买首套住房的的首付比例最低能达到20%,也就是购房的比例是1:5,如果用首付贷购房的比例达到一半,那么购房的杠杆比例就会放大为1:10。
这么大的杠杆比例,和去年的股票配是一样的,后来证监会出手了,叫停了股票配资,于是后来股灾来了。现在,深圳等地开始叫停首付贷产品,认为首付贷的风险很大,然而相比较而言,沈阳零首付买房,更受外界关注。
二、首付贷利息率应该怎么算
(1)等额本息计算公式计算原则:银行从每月月供款中,先收剩余本金利息,后收本金;利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因增加而升高,但月供总额保持不变。
首付=本金×首付百分比月供=每月本金+每月本息每月本金=本金/还款月数每月本息=本金X月利率
(2)等额本金计算公式借款人将本金平均分摊到每个月内,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。
每月还款额=每月本金+每月本息每月本金=本金/还款月数每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率
计算原则:每月归还的本金额始终不变,利息会随剩余本金的减少而减少。
另外,目前市场上做首付贷的多是一些地产中介、小贷机构,或者P2P平台推出的产品,这些贷款机构的个人信息并没有录入央行征信系统,这让银行很难掌握买房人的真实负债情况,无法准确判断借款人的还款能力。如果这种按揭用户增多,势必让银行的房贷质量下降,贷款违约率上升。
目前,房价在非理性的情况下上涨,一旦出现大幅下跌,则放贷业务就会出现系统性风险。
而对于首付贷的借款人来说,潜在风险也很大,由于借款周期短、利率高的特点,让借款人的还款压力很大,再加上购房按揭贷款的月供,双重还贷压力加大购房者的还款压力。如果房价下跌,购房者又不能及时还款,导致P2P投资者出现损失。
所以说,首付贷看似良药,实则病毒,对于首付贷,咱还需谨慎对待!
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