土地使用权可以设定抵押、但必须是建筑用地。

1、土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。

2、通过土地使用权抵押，债权人可能取得土地使用权的变价处分权和就卖得价款优先受偿权。

一、什么是出让土地

出让土地意思是土地的所有权不变，所有者将土地的经营管理权以合约的形势出让给另一方经营管理，合约期限届满，受让方应当将土地的经营管理权归还所有权者。

出让土地使用权是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城市规划区内除国有土地外，还有集体所有土地。集体所有土地经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。土地使用权的出让要符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

出让土地使用权人在出让土地使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和处分权。分期付款取得出让土地使用权的，在领取临时土地使用权证期间，土地使用者对土地不享有部分处分权。该部分处分权指出让土地使用权人可依法将其享有的土地权利转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动。出让土地使用权人对其使用土地上的地上建筑物、其他附着物享有所有权。

土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协定或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。土地使用者必须依土地使用权出让合同的约定开发、利用土地，不得在法定或约定的期限内闲置土地。土地使用者转让土地使用权必须符合法定条件。

二、什么情形会反担保

反担保指的是债务人向第三人做出保证或担保。在实践中常见的反担保情形有：1、房产抵押反担保；2、国有土地使用权抵押反担保；3、机器设备抵押反担保；4、自然人保证反担保；5、股权质押反担保；6、存单质押反担保；7、存货质押及仓单质押反担保；8、专利权质押反担保；9、商标权质押反担保；10、企业保证反担保等。可见，反担保在实践中运用广泛。

三、抵押权的特征

抵押权的特征如下：

1、抵押权是在债务人或第三人的特定财产上设定的担保物权。

2、抵押权属约定担保物权而非法定担保物权。

3、抵押权是不转移标的物占有的物权，抵押权的公示主要是登记，抵押权的成立与存续，只需登记即可，不必转移标的物的占有。

4、抵押权的内容是变价处分权和优先受偿权。