物业税的计税依据

物业税计税的对象是土地、土地上的房屋等建筑物及构筑物，其计税价值，可采用成本法、市场比较法、收益还原法来确定。成本法是评估应税房地产的土地价值和房屋等建筑物扣除折旧后的价值，从而确定物业税计税价值的方法，医院等无收益房地产适用于成本法。市场比较法是通过收集与分析对比房地产的市场交易价格情况，确定房地产的价格比较基准，调整或修正相关数据，从而确定房地产计税价值的方法，个人住宅等房地产适用于市场比较法。收益还原法是将计税房地产的预计未来纯收益按一定的方式还原成估价时点的价值，从而确定计税值的方法，用于出租和商业经营的房地产适用于收益还原法。另外，像深圳这样比较特殊的地区，随着农村城市化的进程加快，出现了大量的用于出租的“城中村”和“农民房”，这些建筑既无规划报建手续，也无法核定其原值，更没有房地产证做依据，其计税价值，可参照香港的做法，采用市面租值来确定。

物业税的税率问题

借鉴国际经验和做法，作为国家调节贫富差异、引导房地产市场发展的物业税，税率不宜过高，应定在一个合理而且业主可以承受的范围之内。如以不动产原值或评估值减去20—30%后的余值为计税依据，现阶段全国可规定0.5—2%的比例税率，适用税率由省级政府确定，待条件成熟再实行超额累进税率。同时，现在的购房者已经一次性地在购房款中支付了地价和相关税费，如果对他们也开征物业税，属于重复收费。因此应充分考虑已购房屋人的利益，对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。

配套措施要跟上

就我国目前的实际情况而言，物业税的开征，涉及国土、建设、规划、工商、公安、税务等多个部门，环节多，范围广，监管难度大，牵涉社会上各个阶层和团体的利益，并且评估法律不够健全，评估机构比较少，队伍不够壮大，因此，在设计物业税时，建议借鉴香港的具体做法，以人为本，完善物业税征收涉及的评估、减免、暂缴等制度，完善税收征收监管制度，尽可能降低企业运作成本和税收征管成本，降低业主购房养房的成本。

物业税应确定为地方税种

国外的物业税基本上都是地方税，这是由它的特性决定的首先它的征收对象是“不动产”，在空间上天然具有地方性其次，不动产的贬值、升值与当地经济社会发展和道路环境等建设状况有关，在价值创造上同样具有地方性。从其他国家和地区经验看，物业税与经济发展水平具有较高的相关性，香港、汉城等地来自不动产的税收占地方税收收入的70%。从国内发展趋势看，物业税是具有广阔发展前景的税种。首先，我国正处于加速城市化的阶段，城市化必然带来房地产业的大发展，这意味着物业税的税基在不断扩大其次，随着我国人均收入跃过1000美元大关，房地产成为消费升级新的热点，这必将推动城市不动产膨胀式的积聚，为物业税提供源源不断的税源最后，随着城市化的推进，城市交通、文化等基础设施建设的飞跃必将使房地产存量和增量产生不断的升值效应，从而大大提高物业税的含金量一一税基不变但税收收入却不断增长。反过来，正是因为具有广阔的收入前景，物业税必将对地方政府产生巨大的激励作用，从而推动城市化的进程、城市基础设施的建设和发展。应适当下放物业税的决策和征管权，以充分发挥地方政府组织收入和调节经济的作用。

国有土地使用权出让金应予保留

与香港的土地制度相类似，我国的土地制度也是实行所有权与使用权相分离，土地使用者有偿使用土地的制度。国有土地使用权出让金是国家作为所有权人应当取得的费用，体现自愿、公平、等价有偿的原则。这与税收的性质是截然不同的。当前国家把土地作为加强宏观调控的重要手段之一，如果取消土地有偿使用制度，而用物业税取而代之，不仅缺乏法理基础，而且使土地的宏观调控作用难以发挥，可能会造成房地产业一定程度上的混乱，不利于房地产业的健康稳定发展。为了避免地方政府的短期行为，可考虑将土地出让金从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确。