一、民事责任
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定,卖房人与数个购房者签订合同,在将房屋过户给其中一人后,应当对其他购房者承担违约责任。
未办理房屋所有权转移登记时,先考虑谁实际合法占有房屋;都未实际占有房屋的,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。
二、刑事风险
1、犯罪主体:大多是二手房买卖中的自然人
通过在裁判文书网上查阅相关判决书,笔者发现涉及”一房二卖“的刑事案件绝大多数发生在二手房交易中,且被告人多是自然人。毕竟一手房交易中作为出售人的房产开发商相对比较有信誉和资质,即使存在一房二卖,一般也容易被认为是民事纠纷。但仍有判决开发商在一房二卖中构成犯罪的案例。
2、罪名:合同诈骗罪
卖房人通过签订房屋买卖合同的形式收取他人购房款,事后又将房屋过户给其他购房者,极容易构成合同诈骗罪。
刑法第224条的合同诈骗罪,是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的行为。
“一房二卖”中行为人构成合同诈骗罪,依然要满足诈骗犯罪的基本构造,即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。
因此,要认定“一房二卖”的行为人构成犯罪,必须同时满足三个条件:出卖人具有非法占有购房款的主观目的,购房者存在认识错误;出卖人实际取得购房款。
3、构罪形式
通过案例研究,总结如下几种“一房二卖”时对出卖者来说容易产生刑事风险的形式:
出卖者非房屋实际产权人,与他人签订合同,收取购房款的;
出卖人伪造房屋权属凭证,与他人签订合同,收取购房款的;
出卖者已将房屋实际出售过户给他人,又与他人签订合同,收取购房款的;
出卖者与他人签订合同后,不履行房屋交付和过户义务,逃匿和拒不退还购房款的;
出卖人明知没有还款能力,将房屋重复抵押或出售,获取贷款或者购房款的;
4、排除情形
笔者认为,下列“一房二卖”应当作为民事纠纷,不应当认定为犯罪:
出卖人作为实际房屋所有人,与他人签订多份合同,将房屋选择过户给一人,对其他人承担违约责任或者退还房款的;
出卖人虽未将房屋过户登记给买受人,但已实际交付买受人,且不影响买受人实际使用的;
名为房屋买卖,实为以房抵债的;
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