二手房交易系列问题解答

问:买卖过程中必须要办理哪一些手续?

汪××：办理手续，首先从保护自己的利益来考虑，都希望交易能够完成，就是我刚才强调的知情权，知道这个房子是不是你的，我买的房子是怎么样的，是不是我所要的房子，这是办理手续之前的准备工作。在交易过程中，第一步就要签订合同，无论是买卖合同还是服务中介合同，这都是合同。后面就是合同签订之后，有两大手续，接受房屋、办理过户手续。

对于购房者来说，比较多的就是房屋的质量问题，这是买卖双方经常发生的纠纷，一开始自己看的房子觉得不错，后来发现并不是这么回事，或者买了这套房子，这套房子不是他的，办不了过户手续，所以前期的准备工作非常重要的。查清楚这一套房子怎么样，有没有权利卖，像夫妻的房子，还要两个人卖，两个人签合同，查清房产证，查清房产的情况，比如有房产证，但现在在抵押，虽然买，最终可以交易，但这是存在风险的，比如查封了之后，被拍卖了呢?更多发现纠纷的，还是这个房屋这里漏，或是天花板掉了，或是房屋的面积没有那么大，这都是具体的条款，或是买卖双方有意向，没有写进合同里面，但当时说家具是送的，或是空调不撤走的，现在撤走有一个空洞很难看，往往是细节方面容易发生纠纷。涉及到合同内容方面要尽量地详细。

问：我有一个朋友，跟她的男朋友还没有结婚，但一起按揭买了一套房子。我朋友一直在付按揭款，现在分手了，如何才能把产权改为她，怎么过户?

汪××：像这种情况，男女双方在结婚之前，以双方名义购买的房屋，对房屋的份额也有约定，就按照约定，双方搞一个协议，到房管局办理过户手续。因为这里涉及到你刚才所讲的一方出钱在供，另外一方没有付，这种情况，往往这些情况首选就是双方协商，达成协议之后，经过公证，到房管局办理手续。如果协商不成，双方就要通过第三方调解也好，或是到法院也好，有仲裁协议可以仲裁。

这是共同财产，即使不是男女朋友，也可以有共同财产，双方可以协议就协议，如果不能协议，就准备证据材料去法院起诉，如果双方愿意申请仲裁，就申请仲裁，这是解决的方式，解决结果就无法判断。如果是夫妻双方一起购买的房子，就是适用于《民法典》的规定来做。

问：我有一个亲戚，想给女儿买一套房子，但现在女儿还未满18岁，在法律上没有民事责任，是怎么过户，或是需要什么资料，才可以转到女儿的名下?

汪××：未满18岁，民事权利能力受到限制的情况，可以接受赠与，有民事权利行为能力的人，也可以接受赠与，都可以的。不过像这种情况，又不需要履行什么义务，这个义务肯定是监护人去履行，单方面的权利可以接受。这个过程中只产生过户费用。

问：我跟室友租了一套房子，签约是半年，现在过了三个月，房东就想把房子卖了，本来是提前解约，要支付两个月的租金1600元作为违约金，现在只愿意支付400元，现在有什么方法维护自己的权益?到法院起诉，费用会不会巨大?

汪××：根据房屋买卖，卖给二手，租约照样有效，对新房东一样适用。合同期限内有权利，但合同到期，新房东不续租是另外一回事，在合同租赁期限内，房屋的买卖不影响房屋的租赁。新房东买房的时候要了解这种情况，对方有没有出租。知道以后，就要承担责任的。新房东不让你们住，就可以起诉他。三个月到期，那是原业主的承诺，对你们没有作用。

如果合同上有约定在什么样的情况下可以接触合同，这种情况，确实可以解除合同，但你可以按照合同的约定，追究他的违约责任。如果他不愿意赔违约金，就可以到法院起诉。

起诉都是需要费用的，除非自己可以去打，主要是请律师费用比较大。如果官司赢了，诉讼费对方出，但律师费自己出，当然也可以自己去打。合同里有违约责任，但没有讲到赔偿，如果你的损失超过你的违约金，还可以要求额外的赔偿。

现在房子你们有权在里面住，如果业主解约，也可以要求赔偿。你们可以跟他讲，根据法律规定，你们有权怎么做的，如果不妥协，你们会考虑采取什么样的行动，可能他也不希望走到最后一步。如果对方接受和解，还没有开庭之前，诉讼费是可以退一半，费用很低的，标的额1万元以下收取50元。

问：中介方对租客有没有一定的义务，去协调租客和房东的矛盾?

陈××：中介方只是协助你们双方完成租赁的手续，包括我帮你这个客户寻找房子，还有帮助业主寻找租客，租赁双方签订租赁合同，完成租赁手续之后，中介服务就完成了。但像买卖关系一样，在实践中，有一些租客租了房子，半年后还找回中介公司说业主怎么样，在租赁合同约定的租赁双方的义务，承租方和出租方的义务，对方没有履行，也会找到中介方，按照法律上的规定，我们是没有这个义务，事实上，我们都会起这么一个协助作用，协助你们租赁双方继续解决好这个事情。中介方有义务做好协调工作，但只是一个协调的工作，业主有权处分自己的房子，出售房子是行使自己权利的表现。