一、购房合同失效情况有什么？

（一）开发商违背相关法律法规

假如开发商在沒有获得预售许可证的状况下如同购房者售卖房屋签订房产买卖合同书，则购房合同失效。

（二）开发商存有诈骗、威逼购房者签订合同书

针对开发商欺诈造成购房者造成重大误解，或是开发商威逼购房者违反真正含意而签订房屋买卖协议是失效的。可是购房者需要开展质证来申请办理人民法院和仲裁委员会予与变更或是撤消。

（三）交付房屋的套型和设计方案不符合

开发商擅自变更设计方案包含房型、总面积房屋朝向等事前沒有历经购房者愿意的，购房者有权利规定退房，购房合同失效。

（四）房屋总面积误差超出3％

开发商具体交付的房屋评测总面积与合同书该承诺的总建筑面积或是套内建筑面积误差值超出3％，购房者有权利规定退房，购房合同失效。

（五）房屋行为主体构造品质不过关

房屋主体工程指的是承重梁、梁、柱等，经工程施工质量检测中心核实，确属主体工程不过关的，购房者有权利退房，购房合同失效。

（六）无民事行为能力工作能力或是限定民事行为能力人签订房屋买卖协议

无民事行为能力工作能力的人或是限定民事行为能力的人需要由法定监护人签订购房合同，不然无效合同。这儿关键是在二手房买卖中较为普遍。

（七）出售人未告之购房人购房再度抵押

签订买卖协议后，售卖人未告之购房人又将房屋抵押给第三方，无效合同。或是一房多卖的个人行为，购房合同是失效的。

（八）开发商捏造事实售卖动迁拆迁安置房

开发商将拆迁补偿安置房售卖给购房者，签订的购房合同失效。

（九）推迟拿房超出有效限期

出售人延迟交付房屋，三个月的有效期内仍无法执行交付房屋每日任务的，购房合同失效；

（十）出卖方原因造成没法申请办理房产证

商住楼买卖协议承诺或是《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条要求的申请办理房屋权备案的限期期满后超出一年，因为出售人的原因，造成购房人没法申请办理房屋权备案。

二、交了首付款签了合同能退房么

交了首付款签了合同能退房。一方可以与另一方协商一致解除购房合同，或者在合同中约定或法定的解除条件发生后向另一方送达退房通知，通知到达对方时购房合同并由违约方承担相应的违约责任。

三、购房合同

卖方（甲方）：

买方（乙方）：

根据中华人民共和国房屋买卖相关法律，就甲方将所有权所属的房屋出售给乙方等相关事宜，双方经协商一致，达成协议如下：

第一条甲方将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方，房屋具体状况如下：房屋座落在＿＿＿＿＿＿＿，面积为＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米。房屋为砖混结构商品房，布局结构平方米，门面为＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二条房屋所有权证编号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，房产证号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土地所有权号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿．

第三条房屋配套附属设施水、电、暖由甲方负责，室内装饰统一为水泥地面，墙壁为防水白色涂料，乙方对甲方上述转让的房地产具体情况已充分了解，自愿购买上述房地产。

第四条甲、乙双方经协商达成一致，同意上述房地产转让价格为人民币（大写）：元整。甲、乙双方同意，自本合同签订之日起，乙方分三次将房款付给甲方。具体时间为：本合同生效之日起十日内乙方交付贰万元；＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日前付伍万元；其余在产权转移时全部交清。

第五条甲、乙双方同意，本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲方定于＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿－日将上述房地产交付乙方（以房产证交付为标志）。

第六条上述房地产风险责任自该房地产权利转移之日起转移给乙方。

第七条本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本地有关规定缴纳税、费。在上述房地产权利转移前未支付的使用该房屋所发生的物业管理费、水电费、煤气、电讯费等其它费用由甲方负责支付。

第八条乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构和使用性质，乙方对该房地产有关联的公共部位、通道和设施使用享有相应的权益承担相应的义务，并应维护公共设施和公共利益。乙方确认上述受让房地产的业主公约，享有相应的权利和承担相应的义务。

第九条甲方保证在上述转让的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷。如上述房地产转让交接后发生交接前即存在的产权或财务纠纷，由甲方承担全部责任。

第十条乙方未按本合同约定期限付款的，应按逾期未付款向甲方支付利息，利息自应付款之日起第二天至实际付款日止，利息按银行同期利率计算，逾期30天后，甲、乙双方同意按下列之一处理。

（一）乙方除应支付利息外，还应按逾期未付款的3％向甲方支付违约金，合同继续履行。

（二）甲方有权通知乙方单方解除合同，甲方从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款3％的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付，若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。

第十一条除人力不可抗拒因素外，甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付给乙方的，应按已收款向乙方支付利息，利息自约定交付之日起第二天至实际交付之日止，利息按银行同期利率计算。逾期30天后，甲、乙双方同意按下列之一处理。

（一）甲方除应支付利息外，还应按已收款的3％向乙方支付违约金，合同继续履行。

（二）乙方有权通知甲方解除合同，甲方除应在接到书面通知之日起10日内向乙方返还已支付的房款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已支付房款的3％向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。

第十二条经甲、乙双方协商一致，本合同未尽事宜，在不违反本合同原则的前提下，可订立补充条款或补充协议，甲、乙双方订立的补充条款和补充协议及附件为本合同不可分割的一部分。本合同及其附件空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。

第十三条本合同自甲、乙双方签订之日起生效。甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务清楚明白，并按本合同规定履行。

第十四条本合同适用于中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决。协商不能解决的，依法向人民法院起诉。

第十五条本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，房地产交易管理机构一份，房地产登记机构一份。

甲方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（签章）乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（签章）

（签章）年月日年月日

个人房屋预购合同协议

甲方：＿＿＿＿＿＿＿＿（卖方）

乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿（买方）

就甲方将所有权所属的房屋出售给乙方等相关事宜，双方经协商一致，达成协议如下：

（一）甲方将其拥有独立产权的位于某市／区的房屋建筑面积××××平方米）以人民币——仟——佰——拾——万——仟——佰——拾——元整（￥——＿）出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。

（二）甲方承诺：

1向乙方提供符合要求的房屋资料以备查核。

2保证对出售的房屋拥有独立产权。

3保证该出售房屋未予出租。

4自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。

5按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。

6在办理产权过户时，应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或贷款银行认可的机构持有。

（三）乙方承诺：

1保证按要求付清房费，予以贷款清还等。

2按国家要求不改变房屋的结构。

3按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续，并承担各项费用。

4在办理房屋过户时，应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或其认可的机构持有。

（四）违约责任

1甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失。

2乙方违约，没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。

（五）协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。

（六）协议自双方签字或盖章之日起生效。

（七）协议壹式两份，双方各执壹份。

甲方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（＿＿年＿＿月＿＿日）

《城市房地产开发经营管理条例》第一条

《城市房地产开发经营管理条例》第二条

《城市房地产开发经营管理条例》第三条

《城市房地产开发经营管理条例》第四条

［5］《城市房地产开发经营管理条例》第五条

［6］《城市房地产开发经营管理条例》第六条

［7］《城市房地产开发经营管理条例》第七条

［8］《城市房地产开发经营管理条例》第八条

［9］《城市房地产开发经营管理条例》第九条

［10］《城市房地产开发经营管理条例》

［11］《城市房地产开发经营管理条例》

［12］《城市房地产开发经营管理条例》

［13］《城市房地产开发经营管理条例》

［14］《城市房地产开发经营管理条例》

［15］《城市房地产开发经营管理条例》

［16］《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条