“以房抵债”实质上属于以物抵债，又称代物清偿。以房抵债属于实践性法律行为，房屋未交付，原债务不消灭。另外以房抵债的房不限于债务人，可以是第三人。

以物抵债是银行在无法以货币资金收回贷款时，为降低信贷资产风险，而收回借款人相应实物资产以抵偿债务的行为。

第一条为了稳步开展以物抵债工作，降低不良贷款比例，根据国家有关法律法规，制定本办法。

第二条本办法所称以物抵债，是指债务人将事先抵押、质押给债权银行的财产或者其他非货币财产折价归银行(指中国银行，下同)所有，用以偿还银行债务。

债务人不履行到期债务，银行作为抵押权人或质押权人依法拍卖或变卖抵、质押财产，并以变现所得优先受偿的，不属于本办法所指以物抵债范围。

第一，要制定和完善以物抵债管理制度

有关部门应制定和完善统一的以物抵债资产管理办法和实施细则，严格审核以物抵债企业的条件和接收抵债资产的范围，对抵债资产的接收、管理、处置等操作流程做出明确规定，明确划分各级商业银行对抵债资产的管理职责和权限，统一规范抵债资产损失责任，防止道德风险。同时，银行各部门应相互配合、相互监督、多方联动，将责任制落实到各个环节，实行增奖贬罚的激励制度，增强有关人员管理资产的责任心与积极性，使以物抵债管理办法切实落到实处。

第二，维护管理好现存抵债资产也不可或缺

是租赁与经营并举，维护与利用并行。一方面对于地理位置好、有特殊利用价值的不动产，可采取租赁方式，使抵债资产产生最大的效益。另一方面对于整体收回的尚具有经营效益的企业、商店、酒店等不动产，可暂时采取委托经营、承包、招商等方式，使其继续运转产生利润，从而避免停产造成设备毁损、市场丧失等整体资产贬值的结果，待条件成熟后再进一步处置。二是开展仓储业务，做好动产保管工作。银行有些抵债动产由于不能及时处置变现，又无处放置，只好露天存放，损毁十分严重。因此，银行应开展仓储业务，这样不仅解决了收回抵债资产的存放、保管问题，更可通过收取社会仓租和投资房地产增值，在防范风险的同时，增加经营收入，改善经营环境。

第三，择卖时机和方式，及时处理抵债资产

一方面拍卖时要注意加大宣传力度、提高拍卖会知名度、扩大受卖人范围，从而增大拍卖物的竞买力，提高拍卖物价格。另一方面变卖方式要灵活，可采取：一是即时变卖。对于那些极易变质、贬值、灭失的抵债资产要千方百计及时变卖，不应坐失良机。二是添附后再卖。对于添附后可大大增加原有抵债物价值和使用价值的抵债资产，可添附后再卖。三是化整为零或化零为整后再卖。对于那些整、零变卖价格有巨大悬殊或难、易有重大差别的资产，可将其化整为零或化零为整后再卖。

最后，政府及有关部门应给予支持

从而提高银行变现能力。政府及有关部门应加强协调，简化办事程序，为银行处置抵债资产办理相关证、照及过户手续提供方便，并适当减免银行处置以物抵债资产的有关费用。税务部门应在一定期限内适当减免银行的营业税和所得税，使各银行能集中有限资源化解由于处置抵债资产而造成的损失。