一、注意土地使用权是否有抵押购买者购买前，可以向当地土地资源管理机构检查土地使用权是否有抵押登记手续。因为现实中，很多开发者为了融资而将土地使用权抵押给银行进行项目开发。出售房间时，开发人员隐瞒这种抵押情况，对购买者构成法律障碍，影响购买者的顺利购买。二．仔细审查开发人员应办理的法定手续和相关证明书1、开发许可手续是否完善直接影响购买的住宅所有权是否有保障，因此很重要。商社开发的法定手续（许可手续）包括立项许可、计划许可、土地使用权证明书、施工许可、商社预售许可等。开发手续应特别注意各许可证的开发主体名称。开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致的土地使用权年限也应特别注意。有土地使用年限的是转让土地使用权，没有使用年限的是转让土地使用权，转让土地不能用于商社的开发。2、注意看卖方的一张照片、两张照片、五张证书一张照片：即企业法人营业执照。两本书：即商社质量保证书和商社使用说明书。五证即国有土地使用权证．建设工程用地许可证．建设工程计划许可证．建筑工程施工许可证．内（外）销售商社预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商社预售许可证。特别要注意一些开发人员的预售许可证是假的。三．首先要商量交易房屋的税金。贷款审查程序多数购房者购房需要贷款。因此，在向银行申请贷款时，最好能够熟悉银行贷款申请的政策，使贷款申请能够顺利获得批准。1、一般向银行提供收入证明书、税务证明书、其他持有的房地产证明书、担任法人代表的公司营业执照和财务报告书等资料，可以帮助买方融资希望的金额。2、通过中介公司处理贷款，同样需要关闭贷款，不能轻信中介公司的贷款承诺。四、签订合同时注意部分条款可以修改或补充承诺1、合同是双方真实意义所表达的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，一旦发生纠纷，就成为双方解决纠纷的依据。2、在现实交易中，开发人员通常以格式合同为住宅管理部门制定，不能以修改为理由将单方面的意愿反映在合同中，强制向购买者接受。正式签订商社买卖合同时，商社买卖合同本身可以修改或补充约定。5、违约责任条款必须详细。具体来说，1、商社买卖合同中开发人员约定过期交房，过期处理或不能处理房地产证明书的违约责任，但开发人员约定违约责任，一般违约金额少，购买人员必须注意这些细节。2、同时，也应承诺：计划．设计买者解除购买合同，开发者不仅要承担购买费用的银行利息，还要承担一定金额的违约金。由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利，才能从根本上遏制开发商恶意违约。六．合同附件应注重1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有相同的法律效力。2、常见的合同附件包括购买的住宅平面面积图、公营面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，补充协议的条款也常被列为合同附件。这些附件的内容非常重要。购房者不仅要认真对待合同主文，还要充分重视合同附件。七、妥善保管商社的销售广告。宣传资料商社的销售广告和宣传资料一般是要约邀请，不视为合同条款，但开发人员具体确定了商社开发计划范围内的住宅和相关设施的说明和承诺。

商品房买卖合同有哪些无效情形？

商品房买卖合同无效的情形包括：（1）合同签订主体不具备完全民事行为能力；（2）行为人以虚假意思订立买卖合同；（3）违反法律、行政法规的强制性规定的；（4）合同内容违背公序良俗的；（5）出卖人未取得商品房预售许可证明，在起诉前仍未取得的。

《商品房销售管理办法》第十七条商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。