房地产项目收入满足[2009]31号文规定的三个条件之一是否可以结转？与工程竣工有关吗？项目完成的依据应该是什么？在实际操作中，哪个条件作为收益标准比较好？

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房地产开发经营企业所得税处理办法房发[2009]31号文第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地开发，住宅和商业建筑、其他建筑、附属设施、配套设施和其他开发产品的建造和销售。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，视为已开发完成：

（1）开发产品的竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发的产品已投入使用。（3）已取得开发产品的初始产权证书。一般情况下，开发产品完成后，才能完成竣工验收，办理竣工验收手续。《住房建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（建设部令第78号）第三条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国住房建设工程和市政基础设施工程竣工，由县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收备案管理。第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定向县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。第五条规定，建设单位办理工程竣工验收记录，应当提交下列文件：（一）工程竣工验收记录表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应包括工程建设申请日期、施工许可证号、施工图设计文件审查意见、勘察、设计、施工、工程监理等单位签署的质量资质文件，验收人员签署的竣工验收文件原件、市政基础设施的有关质量检验和功能试验资料以及备案机关认为必要的有关文件材料；（3）法律、行政法规规定由规划、公安、消防、环保等部门出具的批准文件或许可文件；（4）建设单位签订的工程质量保修书；（5）法律、法规规定的其他文件。

商品房还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此，房地产开发企业结转的收益必须是开发产品的完成额。为避免人为长期不结算工程价款，长期不确认收入和成本，国税发[2009]31号文确认，只要开发产品满足上述条件之一，即视为完成。只有竣工的房屋才能办理竣工验收，才能交付业主使用，才能办理房屋初始产权证手续，初始产权登记后才能办理每个购房人的过户登记。