一、抵押权与租赁权冲突的解决

（一）先设定抵押权再设定租赁权

当抵押权届满而租赁还未到期的情况下，就会产生抵押权和租赁权的冲突。租赁权发生在先，抵押权发生在后的情形，对抵押权发生在先，租赁权发生在后的情形未作明文规定。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。所以，在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。但是，已抵押的物品进行出租，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权还是会造成影响，因此出租人应对抵押权人履行告知义务。如果未履行告知义务，抵押权人应可以主张租赁合同无效。

（二）先设定租赁权再设定抵押权

租赁期长于抵押期，抵押权届满而租赁还未到期。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这表明，租赁权具有对抗力，买卖不破租赁。因此在这样的情况下即使抵押权行使期限已经达到，但是由于要保护在先的租赁权，那么抵押权就不能按时行使。在因抵押权实行而将抵押物出卖时，先成立的租赁权仍然能够对抗后成立的抵押权。也就是说，原租赁合同对抵押房地产新的受让人仍旧是有约束力的。在租赁合同期满前，受让人不得随意解除租赁合同，也不能单方变更租金和租期。

二、抵押权与租赁权的关系

抵押权与租赁权的关系，指一物之上抵押权与租赁权同时存在，当两者发生冲突时，哪个权利效力优先的问题。抵押权与租赁权的关系，有两种情形：

（一）租赁权发生在先，抵押权发生在后。对此情况《民法典》第48条规定：＂抵押人将已出租的财产抵押的，应当面书面告知承租人，原租赁合同继续有效。＂《民法典》第65条规定：＂抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让继续有效。＂

（二）抵押权发生在先，租赁权发生在后。《民法典》第66条规定：＂抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。＂

三、抵押权能不能对抗租赁权

（一）抵押物租赁在先，抵押在后，抵押权不能对抗租赁权

依据《民法典》第一百九十条，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

（二）已为债权设定抵押的财产但被其他债权人申请法院先行查封，抵押权实现非常困难

在抵押人对外负债较多的情况下，抵押物被其他债权人申请法院多轮查封的情况也较常见。实践表明，虽然抵押物被先行查封对抵押权人的优先受偿权不会造成实质不利影响，但会使抵押权人丧失对抵押物的优先处置权，增加抵押物的处置时间及成本，最终影响到抵押权的顺利实现。

《中华人民共和国民法典》：第三章　法人 第一节　一般规定　　第六十五条　法人的实际情况与登记的事项不一致的，不得对抗善意相对人。