离婚时两限房的分割要充分考量政策因素,权属认定的主要依据是购房对象的资格而非与婚姻状态变动相关的购房时间或出资主体、数额等其他情况。两限房由一方在婚前申请,婚后签订房屋买卖合同且首付款由另一方用个人财产支付的,应认定为一方个人财产而非夫妻共同财产。
【案情】
马某德与李某某系夫妻关系,马某诺系双方之女。马某诺作为申请人申请限价商品住房一套,申请家庭人口为上述3人。资格审核通过后,马某诺与黄某某登记结婚。此后,马某诺签订《商品房预售合同》(限价商品住房),房屋总价款510615元,首付款310615元,贷款20万元。房屋首付款由黄某某支付。婚姻关系存续期间涉案房屋取得房屋所有权证,登记所有权人为马某诺。此后马某诺与黄某某离婚。
马某德、李某某、马某诺三人以黄某某为被告提起诉讼,要求确认涉案房屋为三人所有。一审中,双方对房屋现价值达成一致意见为200万元。马某诺、马某德、李某某不要求在三人之间进行份额及补偿款的分割。
【裁判】
北京市朝阳区人民法院经审理后认为,涉案房屋系在马某诺与黄某某结婚后签订购房合同、支付首付款,双方共同偿还部分贷款,故诉争房屋应为马某诺与黄某某的夫妻共同财产。涉案房屋虽然登记在马某诺个人名下,但系马某诺以其与父母马某德、李某某的家庭为单位申请的两限房,马某德、李某某因申请涉案房屋,今后无法再次申请保障性住房,故其二人应该得到一定补偿。综合考虑涉案房屋的来源、首付款支付、贷款偿还等情况,判决涉案房屋归马某诺所有,房屋剩余贷款由马某诺负责偿还,由马某诺向黄某某支付折价款70万元,马某德、李某某应获得的补偿计入马某诺享有的份额中。
一审宣判后,马某诺、马某德、李某某、黄某某均不服,马某诺、马某德、李某某主张涉案房产不属于夫妻共同财产,黄某某则对一审判决进行房产分割时计算了马某德、李某某的份额提出异议,均向北京市第三中级人民法院提出上诉。
二审法院经审理后认为,一审判决认定涉案房产属于夫妻共同财产,属适用法律有误,但处理结果并无不当。依法驳回上诉,维持原判。
【评析】
离婚时两限房的分割问题,涉及到国家政策与法律规范、法律效果与社会效果的综合考量问题。两限房由一方在婚前申请,在婚后签订房屋买卖合同且首付款由另一方用个人财产支付的,离婚时如何分割争议较大,目前没有定论。
1.权属认定问题
第一种观点认为,虽然两限房以一方婚前所属家庭为单位由一方在婚前申请,但购房行为发生于婚后,该房产应作为夫妻共同财产进行分割。第二种观点认为,该房产应认定为申请人一方个人财产。
两限房属于保障性住房的范围,购房主体特定,购买价格亦非房屋价值的直接体现,具有福利性质。两限房由一方婚前申请的,房产的供应对象为一方及其父母等成员构成的家庭,与另一方无关。申请两限房的家庭经过资格审查符合条件后,通过摇号确定具体的房屋,房屋确定后不可更改,此后履行的购房手续即签订房屋买卖合同、支付房款等行为均系申请行为的延续,在此期间申请人婚姻状态的变动或实际付款主体、数额的不同等情况对已确定的两限房没有任何影响,故两限房性质上的特殊性使得房产的取得主要取决于申请人所具备的资格。如果在认定房产权属时不考虑两限房的特殊性,将导致两限房政策所要实现的目的落空,无疑有违“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”的原则。笔者赞同第二种观点。
在不属于夫妻共同财产的前提下,关于权属问题在申请家庭内部亦存在争议,争议在于属于申请人单独所有还是家庭成员共有。两限房的购买资格限定于申请人本人,申请家庭成员并非申请人、亦未作为购房人签订买卖合同的,房产亦登记于申请人名下,故产权应认定为申请人一方所有而非家庭成员共有。
2.另一方的补偿问题
一种观点认为,另一方明知其不具备购买资格,因出资获利不符合国家政策,所以,在离婚时另一方主张因其出资对于登记于一方名下的两限房增值部分予以补偿不应支持。另一种观点认为,由于婚后夫妻任何一方的所得均属于夫妻共同财产,而且夫妻在一起生活,使得另一方已经没有必要或者没有可能购置个人房产,由于限购政策的影响,同时房价持续上涨,也加大了无房一方的机会成本,使得其实际上已经因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机。因此,将另一方的出资作为债权对待时,不考虑房屋升值的因素,对另一方是不公平的。笔者同意这一种观点。至于补偿标准,以公平为基本原则,应依据房产的首付款支付、贷款偿还情况以及个人贷款首付比例综合考虑,予以酌定,以不超过按夫妻共同财产分割的数额为限。
-
夫妻一方婚前支付首付购房,婚后夫妻共同还贷,房屋登记在首付支付方名下的
460人看过
-
支付了首付款后怎么退房
453人看过
-
父母支付房屋的首付离婚时怎么分配
269人看过
-
婚前买房付首付离婚后怎么分割
100人看过
-
婚前付首付离婚房屋增值部分如何分割
368人看过
-
房屋首付款可以用本票支付吗
298人看过
在双方结为夫妻期间所得的下列财产为夫妻双方共同所有: 领取的工资、奖金;夫妻一方或双方从事生产、经营,得到的财产;知识产权的收益;通过继承或赠与得到的财产,如房屋等;其他应当归共同所有的财产;双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金、... 更多>
-
婚后由父母支付房屋首付款,在离婚时该首付款及房屋如何分割山东在线咨询 2022-10-12婚后一方父母支付首付款为子女购买不动产,产权登记在出资人子女名下,但由夫妻共同偿还贷款的情形,该房屋无论登记在夫妻任何一方的名下,都应视为夫妻共同财产,在离婚时予以公平分割。
-
结婚后一方父母支付首付款购买的房屋,离婚时如何分割四川在线咨询 2022-11-07一方支付首付离婚后按揭房的分割由双方协商确定,协商不成的,可以归登记方所有,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,由产权登记一方对另一方进行补偿。 《民法典》第一千零八十七条离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成的,由人民法院根据财产的具体情况,按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
-
支付房屋首付离婚时怎么分割北京在线咨询 2022-09-07时应依法分割《》第三十九条规定:离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。《》第十条规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的为产权登记一方的个人债务。
-
婚后购房子付首付贷款后的房产证怎么分割四川在线咨询 2022-11-20对于共同还贷部分,属于夫妻共同财产,双方都有权分割。房产证上只登记一方名字,房屋只是支付了全部首付款,首付部分按个人财产处理;房屋共同还贷部分以及房屋增值价值的部分属于夫妻共同财产,所以如果双方共同还贷,离婚时双方都有权分割房产;如果协商不成,则判给房屋登记方,对于没有获得房产的一方,是需要根据共同还贷数额以及房屋增值部分进行补偿;房产证上登记双方名字,房屋算是共同财产,离婚时双方都有权分割房产;
-
购房首付一人贷款付首付后怎么分割财产湖南在线咨询 2022-10-06属于共同财产,一般是均分。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十条双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;(二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;(三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋