各镇政府、农工商总公司，市政府各部门，市直属各单位，市属各党委（总支）厂：

经研究决定，现将《张家港市住宅小区竣工综合验收和交接管理暂行办法》印发给你们，希认真贯彻执行。

张家港市人民政府

二00三年十二月十一日

张家港市住宅小区竣工综合验收和交接管理暂行办法

第一条为加强对住宅小区竣工综合验收和交接管理，规范房地产开发经营行为，确保住宅小区建设综合质量，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》和《商品房销售管理办法》，结合本市实际，制定本暂行办法。

第二条本暂行办法适用于杨舍中心城区规划控制区范围内新建的住宅小区（含经济适用房、拆迁安置房）。

第三条市房产管理局是住宅小区竣工综合验收和交接管理的行政主管部门，负责对住宅小区竣工综合验收和交接实施监督管理。

第四条住宅小区竣工综合验收应根据国家法律、法规、规章和专业技术规范以及有关部门批准的规划、设计、土地使用条件和建设方案，对住宅小区的各项建设指标和各专业验收情况进行综合验收。

市建设、规划、国土、绿化、消防、人防等职能部门和有关专业单位应当根据住宅小区规划、设计的要求，做好前期的各个专项和单体工程的验收工作。

第五条住宅小区竣工综合验收必须符合下列条件：

（一）除经批准停建、缓建的项目以外，所有建设项目、建设内容应当按批准的住宅小区规划、有关专业要求和设计规范全部完成，且符合使用要求；

（二）住宅及小区配套各单项工程全部验收合格并已取得相关验收合格证明，其中：

1、住宅单体工程已经验收，并向建设行政主管部门备案；

2、住宅小区规划已经规划行政主管部门验收；

3、住宅小区配套工程已经房产行政主管部门验收；

4、住宅小区绿化工程已经园林绿化行政主管部门验收；

5、住宅小区人防工程已经人防行政主管部门验收；

6、住宅小区消防、防雷装置等设施已经相关专业管理部门验收；

7、住宅小区工程建设档案已经城建档案专业管理单位验收。

（三）住宅小区内道路名称、标志和建筑物的编号及门牌设置符合规范要求，并经有关部门批准；

（四）住宅小区内没有违章建筑和超过批准期限的临时建筑物、构筑物；

（五）所有的施工机具、建筑垃圾、剩余构件全部清除完毕；

（六）物业管理及其经营用房已按市有关规定落实，房屋维修基金按标准收缴，并纳入规范管理；

（七）法律、法规、规章规定的其他条件。

第六条住宅小区竣工综合验收，应提交下列文件资料：

（一）住宅小区开发建设总结报告；

（二）房地产开发项目综合验收申报表及相关证明文件；

（三）城建档案馆出具的住宅小区竣工资料（图纸）和技术档案资料，包括住宅小区竣工测量图和管线综合布置竣工图的接收证明；

（四）本暂行办法第五条第二款所规定的各单项工程验收合格证明原件；

（五）住宅小区前期物业管理委托合同、物业清单等物业管理有关资料；

（六）法律、法规、规章规定的其他文件资料。

第七条住宅小区竣工综合验收，应按下列程序进行：

（一）住宅小区建设项目全部竣工后，房地产开发企业应向房产行政主管部门递交住宅小区竣工综合验收申请，并附本暂行办法第六条规定的文件资料；

（二）房产行政主管部门在收到综合验收申请后，应会同建设、规划、国土、绿化等职能部门组成验收小组，对住宅小区进行竣工综合验收；

（三）竣工综合验收分为资料审核和现场验收两部分。通过有关资料审核和现场检查，对住宅小区建成、管理情况进行全面鉴定和评价，提出验收结论意见；

（四）对经竣工综合验收合格的，由房产行政主管部门核发《住宅小区竣工综合验收合格证》；

（五）对竣工综合验收不合格的，由验收小组向房地产开发企业提出书面整改意见，经整改后重新组织复验。

第八条对分期建设的住宅小区，可以实行分期综合验收，但小区配套设施必须符合总体规划和使用功能要求。经综合验收合格的，由房产行政主管部门核发《住宅小区分期验收合格证》，待小区全部建成并经综合验收合格后，核发《住宅小区竣工综合验收合格证》。总面积一万平方米以下的房地产开发项目不得实行分期验收。

第九条住宅小区的管理交接，由房地产开发企业凭《住宅小区竣工综合验收合格证》，到房产行政主管部门核定商品房建筑面积后，与小区业主委员会或物业管理单位办理小区管理交接手续。办理交接手续，应向接受单位提供下列资料：

（一）住宅小区建设的各项批准文件；

（二）住宅小区规划图、竣工测量图；

（三）房屋及配套的市政公用基础设施和公共配套服务设施、设备的竣工图；

（四）《住宅小区竣工综合验收合格证》；

（五）其他有关资料。

第十条住宅小区自移交之日起一年内，市政公用基础设施和公共配套服务设施由房地产开发企业负责保修。房地产开发企业也可与物业管理单位约定并支付一定的保修金，实行委托保修。

第十一条房地产开发企业在住宅小区管理交接前，应根据市有关维修基金管理的规定，向房产行政主管部门一次性缴纳共用部位、共用设施设备维修基金。

第十二条未经竣工综合验收或综合验收不合格的住宅小区，不得交付使用，不得办理住宅小区物业管理交接手续，不得收取住宅小区物业管理服务费，不得进行收费等级标准评定，不得参加国家、省、苏州市各类项目的荣誉评比。住宅小区内的房屋和公共设施设备仍由原开发建设单位负责维修保养。

第十三条住宅小区竣工综合验收不合格，房地产开发企业擅自将房屋和有关设施、设备交付使用的，由房产行政主管部门责令限期返修，由此发生的费用由原房地产开发企业承担。

第十四条住宅小区未经验收合格，房地产开发企业擅自将住宅小区交付使用的，由房产行政主管部门责令限期补办验收手续，给予警告，并可处以房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由房产行政主管部门依法吊销《房地产开发资质证书》。

第十五条当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议，或者向人民法院起诉；逾期不申请复议，不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第十六条各镇住宅小区的竣工综合验收和交接管理，参照本暂行办法执行。

第十七条本暂行办法由张家港市房产管理局负责解释。

第十八条本暂行办法自公布之日起施行。