目前，因为具体认定细则并未统一，各银行关于二套房的界定各不相同，有的认房有的认贷，莫衷一是。

国务院10号文之所以被认为严厉，关键在于大大提高了二套及以上住房的首付比例和贷款利率：购买二套住房的首付不得低于50%，而利率则为1.1倍。而根据历史经验，该政策的成败关键，取决于二套住房的认定标准。

在10号文出台前，银行对二套房的认定实行认贷不认房的原则。但如果贷款者之前购买房屋是全款支付，再买房就不算第二套房。这种认贷不认房的缺陷显而易见，炒房者对每一套住房都可以在全款支付后，再用该房产做抵押，去银行以其他名义贷款炒房，而在银行看来，他并不存在房贷。

10号文出台后，对二套住房的认定标准，至今并没有明确的政策，目前在房地产市场上流传的比较权威的标准有两个：

第一个是银监会监管一部主任杨家才在4月21日表示：住房套数的认定不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有贷款，再次购房同样会被认定为二套住房，即认房不认贷。这个标准比以前的认贷不认房的标准要严格，被视为二套房认定政策的重大转变。

第二个是5月7日，住房和城乡建设部副部长齐骥提出的认房又认贷标准：一是认房，对借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在房屋登记系统中，其家庭已登记有一套及以上住房的，再贷款购买的住房一定是第二套及以上住房;二是认贷，借款人已经利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款买房，也认定是第二套及以上住房。简单地说，买房人名下有房，或者是曾用过房贷，再贷款买房都算二套房，这是目前最严厉的二套房的认定标准。

但认房的难度在于，全国的住房交易和产权登记系统并不健全，很多地方并没有和银行联网，全国联网更是遥遥无期。在这种情况下，通过认房认定是否属于二套住房存在技术难度。但最大的难度并不在于此，而在于无论是认房不认贷，还是认房又认贷，没有任何部门出台统一的认定标准，官员的解释并不能作为法律依据。

在没出台统一的认定标准的情况下，各银行在具体执行时，自然标准混乱，各行其是。普通情况的认定已经混乱，如果再掺杂上夫妻离异等情况，则更让人云里雾里。比如，对夫妻共同申请过贷款买房、两人离异后无房户一方再买，之前贷款买的房已经出售、再申请贷款买房等情形，是按首套还是二套计算，不同银行给出的认定标准都不相同。此外，什么时候开始执行新的二套房贷政策，各大银行的标准则更是五花八门，有的以网签时间为准，有的以批贷时间为准。

严格的信贷政策是10号文的灵魂，而10号文有无调控力的关键，则在于是否严格执行二套房贷。但目前无论是住建部，还是银监会，都没出台具体的认定标准，给各大银行如何执行造成了难度，长此以往，贷款人就会利用标准缺失的空子打政策擦边球，最终使二套房贷流于形式。建议有关部门尽快出台二套房的具体认定细则，并要求各大银行统一执行，结束二套房认定和执行上的混乱，呵护政策的公信力。