一、欠物业费过三年就不能不能起诉

欠物业费过三年是可以起诉的，但是我国法律规定，诉讼时效是三年，超过诉讼时效，如果对方以此抗辩的，是不会胜诉的。

但是，如果物业在此期间发过催缴函的话诉讼时效会中断重新计算，法院一般会支持物业的主张。

《民法典》第一百九十五条

有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：

（一）权利人向义务人提出履行请求；

（二）义务人同意履行义务；

（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；

（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。

二、业主拖欠物业费超过三年是否就不能不能起诉了

欠物业费超过三年，物业公司仍然可以起诉。

一般民事诉讼时效期间为三年，超过三年诉讼时效，权利人仍可以向法院提起诉讼。但如果在诉讼时效期间内，没有向法院起诉，则权利人可能不能会失去胜诉权，但债务本身却不会消灭。

可以尝试从以下几个方面去积极寻求解决的办法：

1、寻找中断时效的证据。仔细回忆一下在诉讼时效内，你有没有向拖欠物业费的业主提出过履行请求，包括但不限于以信函、电子邮件、短信、微信甚至当面的方式提出。如果你提出过，并且有证据证明，那么诉讼时效就会中断后重新计算。

2、与拖欠物业费的业主协商签订支付拖欠物业费的协议。这样诉讼时效从还款计划履行届满时再开始计算，就可以延长诉讼时效。

3、保留拖欠物业费的业主同意支付物业费的证据。如果拖欠物业费的业主不愿立字据的，可以邀请无利害关系的第三方或有关单位见证；

保存拖欠物业费的业主同意履行的电话记录、录音、录像等。债务人对债权表示承认、请求延期履行、提供担保、支付利息等都被视为同意履行义务。

4、向法院起诉。如果诉讼时效过了，也没办法协商，那么也可以考虑直接起诉，因为根据相关司法解释等规定，法院是不能不能主动适用诉讼时效的，如果起诉之后，如果对方没有对诉讼时效进行抗辩，那么你的诉求就有可能不能实现。

《民法典》第一百九十二条

诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。

诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已经自愿履行的，不得请求返还。

《民法典》第一百九十三条

人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。

《中华人民共和国民法典》：第九章　诉讼时效　　第一百九十三条　人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。