房产证没过户只有买卖合同有效,但对房屋仅产生债权的效力,不发生物权变动的效力。房产证没过户导致房屋存在没有产权证明的障碍属于物权变动问题,不影响买卖合同的效力。
一、未销售商品房的产权归谁
产权归属于开发商。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。因此,未取得房产证的房屋可以订立合同进行买卖,但是不能办理过户转让。因房屋买卖合同发生争议的,买主可以基于有效的买卖合同向人民法院起诉,督促卖主积极办理房屋产权证书并办理过户手续。卖主在客观上不能取得房屋产权的,买主可以要求卖主承担损失并请求赔偿。
二、房屋产权转移能否单独办理房屋转移登记
不能单独办理房屋转移登记。因为房屋登记实行交易双方共同申请原则;买卖、赠与等仅是物权变动的原因行为,仅具备债权效力,所有权的转移仍需要完成登记才能发生物权变动效力,为了充分完整了解当事人的真实意思,保证登记结果的正确性所以需要当事人双方都到场。
三、房屋共有协议有效吗?
私下签订的房产协议仅发生债权效力,但是不具有物权变动的效果。不动产物权发生变动,必须到相关部门进行登记。如果没有进行登记,房产归属权不发生转移。故即使当事人之间处分的是合法有效的房产,协议有法律效力,仍然需要进行不动产的过户登记,否则此协议效力是基于债权的所有权变动,而不是物权变动。
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房产买卖没过户,只有一个买卖协议现在协议有效吗
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