法院审理中的物业合同纠纷的反诉由被告方直接提起即可，提起反诉必须具备下列条件：反诉必须以本诉为前提。反诉和本诉是密不可分的两种制度，没有本诉，就不可能有反诉。因此，反诉只能由本诉的被告提出，即反诉的被告必须是原诉的原告，反诉的原告必须是原诉的被告，其他诉讼参与人以及案外均无权提起反诉。反诉必须在本诉提起以后，人民法院宣告裁判前或者调解书送达前提出，反诉同本诉必须属于同一个人民法院管辖。反诉与本诉必须有实质牵连，即反诉与本诉的诉讼请求或者诉讼理由基于同一事实或者同一法律关系，才能提起反诉。反诉的适用条件：

(1)反诉只能是本诉被告向本诉原告提起，而不能对原告以外其他人。

(2)反诉只能向受理本诉的法院提起。

(3)反诉与本诉必须是适用同种诉讼程序。

(4)反诉不能是其他法院专属管辖。

(5)反诉与本诉的诉讼请求必须在事实或法律上有牵连。

一、反诉特征有哪些

(1)当事人特定性及双重性由于反诉是本诉的被告向本诉的原告提出的独立的反请求，因此反诉的原告即是本诉的被告，反诉的被告即是本诉的原告，即反诉的当事人是特定的，而且反诉的当事人在诉讼中的地位具有双重性。

(2)请求具有独立性反诉具备诉成立的要件，是一种独立的诉。反诉虽然是在本诉的诉讼程序中被告向原告提出的反请求，但是它并不因此必然地依赖本诉而存在。被告提出的反诉本身具备着起诉的要件，因此即使本诉撤回，反诉也能够独立存在，也能够作为独立的案件由法院审理裁判。

(3)目的具有对抗性反诉的起诉能使本诉失去意义，吞并或抵消原告的诉讼请求。

(4)反诉的时间具有限定性提起反诉有严格的时间限制，应当在举证期限届满前提出。

(5)反诉和本诉之间要有联系性基于同一法律关系而产生的目的对抗的不同诉讼请求，或者是基于相牵连的不同法律关系而产生的目的对抗的不同的诉讼请求反诉的原告方只能是本诉的被告方，反之，反诉的被告方，只能是本诉的原告方，这是身份上最基本的反诉起诉条件。另外，反诉以及本诉必须是由同一人民法院进行管辖，如果反诉的起诉法院不是本诉受理法院的，此时反诉法院有权拒绝受理反诉。