农村房屋的效力认定方面的法律规定有：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，应当认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员的如取得有关组织和部门批准的，可以认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员未经有关组织和部门批准的，应作无效处理。

农村房屋析产纠纷的常见法律问题有哪些

（一）诉讼主体问题。

析产纠纷发生在家庭成员间，权利人都是共有关系，无论是原告、被告都是权利的共有人，因此该诉讼为必要共同诉讼，未参加诉讼的，法院应当依职权追加，通知其参加诉讼。

（二）诉的种类问题。

在农村房地析产纠纷中，诉请主要有确权之诉和侵权之诉。司法实践中主要表现为：一是笼统的要求分家析产，无具体的分割指向。在事实依据上，应当提供现有房屋的结构、方位及面积状态，以便法官分割时从有利于生产、生活和保护妇女儿童利益的方面合法合理确认原告应分得的房产。二是要求确认权利份额。此类诉讼是典型的确权之诉，诉请并不具体指向某一间房，仅要求法院确认其权利份额。三是侵权之诉，要求法院判决侵权人搬出某些房屋。

（三）房屋价值评估问题。

由于家庭成员每人在房屋总面积中的权利份额与房屋单间结构面积并不尽一致，而房屋的价值又在于作为独立空间存在于整体房屋建筑中，因此既要保持房屋的完整性，又要保障每个人的权利，在析产纠纷中，绝大部份案件涉及到对房屋的货币补偿，从而需要对房屋价值进行评估。但问

常在：一是评估对象的确定。在拆迁安置后的房产分割或房屋改建、重建前的遗产继承案件中，需要当事人货币补偿的房屋往往是拆迁前、改重建前的房屋。这些房屋已不存在，当然无法评估。二是现有被分割农村房屋价值认定。可先由双方当事人协商约定争议房屋单价，协商一致的，法院予以采纳；协商不成，要求提出评估，预交评估费，法院委托有资质的机构评估，对评估费由当事人在诉讼结束后按权利份额比例承担；如原告无法或不愿预交评估费，法院依政府拆迁安置该类农房的补偿价格确认。

（四）宅基地使用证的证明作用问题。

对于宅基地使用权，国家向农民颁发《农村房屋宅基地使用证》作为体现权利的载体，其中可以证明哪些人享有宅基地以及宅基地面积和地上房屋面积，但实践中，如果该证不具体写明家庭成员姓名，如何判断权利人因析产需实际测量某间房屋与具体登记内容不符又如何认定

《城市房地产管理法》第六十条

国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

《土地管理法》第六十二条

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，由乡镇人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。