事件回顾：

开发商补充合同设“霸王”条款被买房人起诉

今年1月，王女士在绿国万象都荟订购了一套公寓。交纳部分购房款，准备签商品房预售合同，王女士被开发商要求签“补充合同”。

据王女士回忆，“补充合同不签，正式的购房合同也签不了，但补充合同中的一些条款是霸王条款，一旦签字后期没有保障。”

王女士口中所说的霸王条款，具体包括，《南京市商品房预售方案》显示，该项目2017年12月31日交付。而补充合同的内容为“即将封顶的绿国，真正交付会推迟到2019年底。”

还有“房屋交付后，本合同因任何原因解除、撤销或者确认无效，买房人承担责任，并按照该商品房总房价的每日万分之五的标准按实际使用期限向甲方支付使用费等。”也就是说，无论是开发商的责任还是买房人的责任导致合同无效，买房人都要给开发商钱。

目前，王女士已走法律途径起诉绿国赔偿损失。

那么，补充协议究竟是个什么鬼?买房人当签不当签呢?

由于标准的购房合同条款具有一定的局限性，几乎每个开发商都会要求购房者另外签订一份购房合同补充协议。

所以说补充协议，顾名思义，是将合同中没有约定或约定不清不详的内容，根据所售项目的具体情况签订的协议。

补充协议作为合同的一部分，一经签订，和购房合同具有同等的法律效力。补充协议肯定要签，但是内容一定不能让开发商单方向拟定，购房者作为合同的另一方，同样具有平等主张、保护自身利益的合法权利。所以补充协议须在公平、合法的原则下，由买房双方共同拟定。

补充协议通常都会有哪些内容?

补充协议的内容都是正式购房合同里面所没有提及或者说提及了没有写清楚的问题。具体而言，大至有以下几种情况：

第一，按揭贷款申请失败时，双方的责任各是什么。

现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第二，明确房屋公摊面积都有哪些。

现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第三，明确房屋所有权证拿到手的时间。

正式合同里面可能提到办理房屋所有权证，但具体到买房人拿到房本的时间却没有写清楚。很多人就遇到过买了房三、四年还拿不到房产证的情况，所以一定要明确什么时候能拿到房产证。

第四，装修标准也是个模棱两可的问题。

现在很多的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第五，开发商促销承诺的内容也需要定下来。

为配合商品房的销售，开发商或个别销售人员都会通过口头介绍、广告宣传等方式在促销过程中就与商品房有关的小区环境、会所、托幼、学校、医院、停车位、物业管理等方面作出承诺。

上述因素直接影响购房者的居住和生活质量，实际是构成房屋价格的一部分，如果不能兑现，必定会使购房者的期望值大打折扣。所以，一定要写到补充协议里，督促开发商对现诺言。

第六，关于开发商口中的不可抗力。

有的开发商通常会在合同里说，如果因为不可抗力导致逾期交房，开发商不负责任。可是究竟什么是不可抗力呢?施工过程出现重大技术问题算吗?

对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时开发商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求开发商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求开发商给予一定数额的经济补偿。