一、购买二手房的注意事项

1、关注出卖房屋的权属合法性问题；其中，共有房屋应关注是否获得共有权利人同意的问题，即出卖房屋必须拥有合法所有权证，共有房屋出卖必须获得共有权人同意。

2、应关注出卖房屋的质量以及出卖房屋保修期是否已过，以及物业合同中关于房屋维修的责任约定；即出卖房屋出现质量问题、设施、管线等是否已过保修期限；物业合同中就相关质量问题及维修责任进行约定。

3、应关注房屋中介公司于房屋买卖合同中的权利、义务约定；以明确房屋中介公司应承担的责任。

4、出卖人、买受人、房屋中介公司违反合同约定义务的违约责任。

5、应关注贷款房屋买卖时，是否已获得贷款银行同意并已就贷款事宜与贷款银行达成协议等事项。

6、搞清当事人的地址、联系办法等，以免出现欺诈情况。

7、要将落户行为作为一个条款写进去，将户口迁出作为完成交易的一部分，以便防患于未然。

8、明确交房时间，如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金。

9、双方应于合同生效之日起几日内到房地产主管部门办理过户手续。

10、甲方应保证其交付的房屋及设施、设备完好。交房时，买方发现房屋或设施、设备与合同约定的不符，甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理，买方得自行修理，费用在房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求，买方可解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，同时承担违约责任。

11、房屋土地使用权一并转让。

二、如何应对二手房买卖恶意毁约在二手房买卖纠纷中，有一类纠纷非常具有代表性，那就是，双方签订了房屋买卖合同，但随后因为市场房价的波动，大幅上涨或大幅下跌，就会造成一方当事人恶意毁约，作为守约方，应当如何应对这种恶意的毁约行为呢

1、买房方应当对这一情形有一个预见，在双方签订买房协议时就要设计相关条款以备纠纷的发生。如果自身没有专业能力进行相关合同条款的设计，可委托专业律师进行操作或就此问题专项咨询专业律师，这叫花小钱办大事。

2、对这种恶意的毁约行为约定违约金条款，违约金的约定是有技巧的，比如说卖方不按约收取购房款，不按约交付房屋，无故解除合同的，应当向买方支付违约金。如买方因此还有其他损失的，卖方还应进行赔偿。

3、违约金的数额不宜约定的过低，因为违约金数额过低的话，意味着违约成本过低，继续履行合同的成本比恶意违约的成本还高的话，卖方肯定会选择违约。所以，违约金数额应当约定的高一些，以显示其约束力度。

4、对于卖家违约后，买方还存在的其他损失，卖方还是要进行赔偿的。但是买方是要举证证明自己确定存在的损失。具体到房屋涨跌损失的确定，可以按以下方式进行：

（1）与卖方协商确定损失，以和解方式了结，可简单快速；

（2）双方不能协商确定的：可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；如果没有最相类似房屋比照的，可委托专业机构评估确定房屋涨跌损失。当然，作为买房一方，合同目的是为了购得房产，赔偿损失倒在其次。所以，买方首先应要求违约方继续履行合同，交付房屋，同时，主张违约金的给付和其他损失的赔偿。