拍卖是市场配置资源的一种方法,它能够最好地使用物资。所以中央政府提出土地使用权要经过拍卖,谁也无法反对,因为这符合市场法则。但是,如果没有招标而只有拍卖,土地价格非但不能正确形成,反而将极大地被扭曲。
拍卖,即拿出一块土地,由需求方来竞价,看谁出价高就卖给谁。换言之,拍卖只会将价格提高。招标则相反,是买方提出购买要求,征求卖方来竞价,看谁出价低就买谁的。故招标能将价格降低。拍卖和招标都是市场行为。
为什么各地政府更偏爱拍卖而不是招标?其原因在于拍卖比招标更容易将土地卖个好价钱。而地方政府作为卖家,当然卖价越高越好。
拍卖常常是对某种唯一的商品,即不可替代商品的定价办法。如一幅名画,一件古董,他们没有可替代性。通过拍卖,可以最合理地定价,也就是商品转移到最能够利用它的人手里,资源得到了最佳配置。从经济学上讲,拍卖是沿着需求线定价,且定在需求线的最高点。拍卖过程中只有一个卖方,其他的卖方不出面,他们没有任何发言权,买方看不见其他卖方,因为不存在别的卖方,交易缺乏卖方竞争。拍卖之所以能够防止别的卖方竞争,或者是因为商品具有唯一性,或者商品虽然不是唯一的但是较为稀缺,市场居于卖方市场,卖方稀少而买方众多。拍卖是对供给方最有利的交易方式,能够获得最高价。对于有众多供应者的商品,或可替代商品,如粮食、石油、黄金等,卖方无法进行拍卖,因为有众多卖方,你能拍卖,我也能拍卖。
而土地转让仅仅用拍卖方式,就会把低价竞争者排除在外,这是非常不公平的。比如讲,一块土地拍卖成交价一个亿。但是可能会有别的索价较低的竞争者,土地条件相类似,愿意拿九千万成交。可是,由于交易只有拍卖,低价竞争者无法进入竞争。因此,光靠拍卖并不能正确地确定价格,而且这种价格的扭曲一定是抬高了价格。
招标则相反,是由购买方出面公开招标,吸引卖方来竞争。买方从众多的出卖者中,寻求索价最低者。招标和拍卖相反,这儿没有买方的竞争,只有卖方的竞争,所以最后的成交价为最低价。单纯的招标只有买方垄断,或者至少是买方市场才有可能,这时候买方特别稀缺,没有买方之间的竞争,只有卖方的竞争,就可实施招标。
对于普通大宗商品,既有许多需求者,又有许多供应者,光用拍卖或光用招标都不能正确定价。这时,必须拍卖和招标同时进行。像上面提到的黄金,石油,粮食等商品,同时有许多买方和卖方。它们的定价方法是由一个报价中心,收集买方和卖方的价格和数量信息,构成需求线和供给线,找出二者的交点,由此决定价格。每天都在波动的股票价格也是这样决定的。
现在,对高地价导致高房价的抱怨很多。其实土地供应的稀缺性是人为造成的。土地到处都有,问题在人为管制。要使土地的价格合理化,从根本上讲要增加土地的供应。
但是,即使不改变供应状况,只改变交易方式也能降低土地价格。其办法就是拍卖和招标一起进行。比如先按招标方式公布所有准备出让的土地面积、位置和最低价格,把信息传递给需要土地的人,如开发商。
然后对每块特定土地进行拍卖。此时的拍卖出价不会过高,因为有其他可替代的土地可供选择。这样的土地交换方式比只拿出一块土地拍卖好得多,它可以防止价格因竞争不充分而造成的扭曲。就某一特定的土地而言,它具有不可替代性。但是从开发商的总体目标而言,并不是只能开发这一块土地,此地和那地之间有替代性。
这样一来,地价自然下跌。[365地产家居网]
-
土地拍卖法中关于土地使用权拍卖出让的规定
164人看过
-
茅于轼:经适房推高房价
86人看过
-
拍卖“天价”背后:透过“天价”看土地拍卖
416人看过
-
【土地拍卖】土地使用权拍卖出让办事程序
149人看过
-
土地使用权拍卖出让多久发出拍卖公告
189人看过
-
土地使用权拍卖出让多久发出拍卖公告
143人看过
土地出让是指国家以土地所有者的身份,将土地使用权出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地出让的方式包括招标、拍卖、挂牌、协议等方式,通常是用于经营性用地的使用。土地出让可以促进土地资源的合理利用,提高土地使用效... 更多>
-
土地拍卖法中关于土地使用权拍卖出让的规定湖南在线咨询 2023-04-12土地拍卖法中关于土地使用权拍卖出让的规定如下: 一、适用范围 1、政府出让经营性房地产项目和其他具有竞投性的项目用地; 2、原经批准划拨或出让,因改变土地用途、使用条件等用于经营性房地产项目的土地; 3、土地使用权转让申请以拍卖方式进行的用地; 4、经法院判决需拍卖用于清偿债务的土地使用权转让。 二、所需资料 l、土地拍卖的申请报告; 2、建设用地规划许可文件; 3、原土地使用证正本; 4、原建设
-
土地拍卖法中关于土地使用拍卖出让是怎样规定的?四川在线咨询 2022-07-07土地使用权涉及的事项很繁杂,为了进一步规范我国土地使用权拍卖秩序,严格按照我国法律对土地使用权拍卖出让事项进行办事,我国出台了《土地拍卖法》。那么,《土地拍卖法》中关于土地使用权拍卖出让办事程序是如何规定如下。 一、土地拍卖法中关于土地使用权拍卖出让办事程序的规定 (一)适用范围 1、政府出让经营性房地产项目和其他具有竞投性的项目用地 2、原经批准划拨或出让,因改变土地用途、使用条件等用于经营性房
-
土地拍卖法中土地使用权拍卖出让是怎样规定的安徽在线咨询 2022-06-03一、《土地拍卖法》中关于土地使用权拍卖出让办事程序是如何规定如下。 土地拍卖法中关于土地使用权拍卖出让办事程序的规定 (一)适用范围 1、政府出让经营性房地产项目和其他具有竞投性的项目用地; 2、原经批准划拨或出让,因改变土地用途、使用条件等用于经营性房地产项目的土地; 3、土地使用权转让申请以拍卖方式进行的用地; 4、经法院判决需拍卖用于清偿债务的土地使用权转让。 (二)所需资料 l、土地拍卖的
-
拍卖土地出让金是怎么算的广西在线咨询 2022-10-28土地出让金计算方式:一、有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照标准地价平均标准的40%计算。二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。三、通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。四、划拨土
-