承租人是能在具备一定条件的前提下改建租赁房屋的。具体条件即承租人若需改建租赁房屋，应经出租方同意，并报房管、规划部门审批，否则构成违章建筑，同时也侵犯了出租房屋所有权。出租方为了防止承租人擅自改建租赁房屋，应加强管理和巡视租赁房屋，同时在租赁合同中约定承租人的违约责任。

一、租赁合同的免责条款有哪些内容

租赁合同基于出租方与承租方合意达成，双方均应按照合同约定履行义务，行使权利。租赁合同双方在签订过程中存在免责情形：

1、如出租方作为房屋出租方，可以在房屋租赁合同中约定，如果承租方租用该房屋，须遵守法律法规的各项规定，如在租用期间出现打架斗欧或其它违(犯)法事件，出租方不承担任何责任；

2、承租方租用房产应当按照合同约定用途使用该房产，如利用租赁房屋进行违法活动或存在其他违法行为的，则出租方不承担任何责任；

3、不可抗力情形，可以免责；

除了这些情况，合同双方还可以根据情况自行约定免除合同一方的某些责任，这是法律赋予合同当事人的自由，对方有义务遵守法律认可的免责条款。但出租人有义务以一种合理的方式提示承租人注意免责条款，例如，应当在合同中用不同颜色或者黑体字来打印免责条款，或者在订约的时候向承租人说明存在这个免责条款。如果承租人要求出租人解释，出租人也有义务解释，否则该免责条款很有可能无效。

二、租门面合同注意事项

签订门面合同之前应当做的工作：

１、应当赴该门面所在房地产交易中心进行产权调查，确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

２、查明房屋的权利人，以确保与房屋权利人或者其他权利人签署租赁合同。

３、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

门面租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用。

另外还应在租赁合同中，明确、具体的约定租赁门面的税费承担，转租，租赁合同保证金等相关问题。

三、承租人主张租赁合同无效的形式有哪些

承租人主张租赁合同无效的情形有：

（一）签订房屋租赁合同的主体不适格；

（二）租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定：

（三）租赁的房屋属于违法违章建筑；

（四）房屋租赁期限超过20年的超过部分；

（五）承租人未经出租人同意擅自将租赁房屋转租给第三人。