我国不动产登记簿的法律效力

严格来说,不动产登记簿本身只是国家法定的用于进行不动产登记的专用簿册,真正具有法律效力的并不是不动产登记簿本身,而是不动产登记制度通过将记载事项登记于不动产登记簿,从而使所记载的内容在法律上得到认可,获得一定的法律效力。

因此,这里说的不动产登记簿的法律效力并不是说作为纯粹的物的不动产登记簿所具有的法律效力,而是指不动产登记簿通过其对于不动产状态(主要指权属状态)的公示而获得的某种法律认可的效力。我国《民法典》第二百一十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。因此可以认为,基于不动产登记所产生的法律效力完全落实在不动产登记簿上。

根据物权变动模式的不同,不动产登记簿的法律效力存在差异。在形式主义登记模式中,不动产登记簿只有自愿强制的法律后果,是否登记属于当事人的自愿,法律虽未强迫登记,非经登记之权利固然有效,但不得对抗第三人。如果有条件登记而没有登记,就会使自己出于相对不利的地位

;而在实质主义登记模式中,不动产登记簿的主要法律效力在于决定因法律行为而发生的不动产物权变动能否生效,只有在登记簿上进行登记才能发生物权变动的法律效果,不经登记的不动产物权变动,法律不予认可。根据我国《民法典》第二百零九条第1款规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

因此,我国采取的是实质主义的登记模式,即登记生效主义,非将物权的变动事项(包括不动产物权的设立、变更、转让和消灭)记载于不动产登记簿的,法律上不认可其效力。

根据我国的不动产登记模式的特点,我国不动产登记簿的法律效力主要包括以下几个方面:

我国《民法典》第二百一十六条第1款规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此不动产登记簿具有确定物权归属和内容的效力,以不动产登记簿上记载的物权为正确的权利。而物权推定力是指法律推定不动产登记簿所记载的权利内容[1]是真实的,法律上以正确登记的不动产物权为准并依法予以保护。

物权的确定力和推定力分别是一个硬币的两面。根据法律推定原则,法律上推定的事实,是以无相反证据证明为条件假定其存在。一方面,不动产登记簿所记载的权利应与真实的权利一致,但是不排除发生登记错误的可能。如果利害关系人能够拿出确实充分的证据,足以推翻不动产登记簿的记载,那么不动产登记簿的推定力就会失效,也就是说该推定力并不是绝对的。

我国《民法典》第二百一十七条规定:除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

根据此规定,一方面,只有当有证据证明不动产登记簿确有错误时,不动产登记簿才失去其推定力;另一方面,当权利人或利害关系人认为不动产登记簿登记有错误时,法律应当允许当事人进行救济。同时,根据民法典法理,不动产登记簿的推定力应不及于对不动产登记错误有过错的权利人,也不及于恶意第三人。对权利人因自身的过错而出现的错误登记,法律应当允许经利害关系人申请而更正,或者允许登记机关依职权更正。