《十地管理法》明确了两个条件:
(1)一是符合规划和用途管制,只有土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的土地才可以入市,在具体宗地入市时还需要明确具体的土地用途和规划条件。需要注意的时间、入市范围并不受“存量”限制;
(2)二是依法登记,这里的登记首先是指集体土地所有权的登记,通过登记明确土地的归属和入市主体,在集体建设用地使用权再次流转的情形,则应当依法进行集体经营性建设用地使用权登记。特别值得一提的是,为了避免集体经营性建设用地入市空间被挤压,《土地管理法》专门规定土地利用年度计划应对集体经营性建设田地作出合理方排。
农村土地买卖是不合法的,但是可以合法的流转,土地转让是有条件得到,转让和买卖不同,转让方是需要有稳定的非农职业或者是有比较高的收入来源,并且需要经过村委会的同意才可以进行土地转让。
一、农村集体土地租赁的合法性问题
《土地管理法》第四十三条第一款规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。
《农村土地承包法》第三十二条规定,通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第三十三条规定,不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。
以上法律规定表明,农村集体经济组织(村民委员会)转让集体土地使用权的权限是受到法律限制的。首先,集体土地的使用仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅以及乡村公共设施和公益事业。其次,除特殊情况外,集体土地不得用于非农业建设。最后,土地承包经营权虽可依法流转,但仍不能改变其性质和用途。
目前的现状是出租的农村集体土地大多由承租人用于建设厂房、生产经营或是建设门面商铺等商业设施行为,显然该行为使集体土地的性质和用途发生了变化,是与我国法律关于农村集体土地的使用原则上只能用于农业用途的强制性规定所违背的。
二、小产权房的相关政策
2008年1月,国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出,任何涉及土地管理制度的试验和探索,都不能违反国家的土地用途管制制度。
2008年7月15日,国土部下发通知,要求尽快落实农村宅基地确权发证工作,但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。
2009年9月1日,国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,再次向地方政府重申,坚决叫停各类小产权房。
2010年1月31日,国土资源部表示将重点清理小产权房。
2012年2月21日,国土部在2011年房地产用地管理调控等情况新闻发布会上表示,2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件,包括试点处理小产权房问题。
2013年11月,十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。《决定》提出的是改革的方向,包括土地制度改革的方向,并没有谈及如何解决小产权房这样具体的问题。
2013年11月22日,国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知,要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施,严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划,严格实行土地用途管制制度,严守耕地红线,坚决遏制在建、在售小产权房行为。
-
农村土地可以要求哪些赔偿?
442人看过
-
农村土地是指哪些土地
217人看过
-
户口迁入城市之后,还可以承包农村土地吗
444人看过
-
农村土地承包可以采取哪些方式
58人看过
-
农村土地可以转包吗是否能转包农村土地
438人看过
-
农村土地入股必须入吗
485人看过
管制是指对犯罪分子不实行关押,依法实行社区矫正,限制其一定自由的刑罚方法。 管制具有以下特征: 1、对犯罪分子不予关押,不剥夺其人身自由。 2、被判处管制刑的罪犯须依法实行社区矫正,其自由受到一定限制。 3、被判管制的罪犯可以自谋生计,在劳... 更多>
-
不可以购买农村土地使用权的农村土地有哪些陕西在线咨询 2021-06-15(1)以家庭方式承包的农村土地农村大部分土地都已经通过以户为单位承包给了各个农户,农户获得其使用权(承包权经营权),但由于其所有权权属于村集体,根据土地管理法和土地承包法,农村承包地是禁止私自进行买卖和交易的。但是作为城镇居民,可以通过租赁、转包等土地流转方式获得其土地经营权,然后在农地农用的原则下进行耕种。(2)农村宅基地除了个别试点地区明确放开宅基地流转对象外,城镇居民购买宅基地是明令禁止的。
-
农村土地将会如何入市?台湾在线咨询 2022-10-27全国政协委员、农业经济学家温思美昨向北青报记者介绍称,农村土地流转涉及两方面,一是农业用地,二是建设性用地。建设性用地的流转还分为两部分,一方面是农民的宅基地,另一方面是农村集体建设用地,特别是通过新农村建设、土地整治、村庄改造以后形成的这些土地。国家的政策规定,应该采取同地同权同价的政策,也就是说与国有土地都一样,进入当地市场进行流转,采取市场化的方式。全国政协委员、农业部副部长牛盾说,中国农村
-
农村土地证可以吗...农村土地证可以贷款吗江西在线咨询 2022-10-25我国有相关法律规定,土地承包经营权、宅基地使用权依法不能抵押,且集体所有的土地使用权不能作为抵押。根据我国担保法,经发包方同意的农民依法承包的集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以用来做为抵押。
-
农村土地可以划入基本农田保护区吗宁夏在线咨询 2022-02-09不能。基本农田保护条例(1998年12月27日国务院令第257号发布)第十条下列耕地应当划入基本农田保护区,严格管理:(一)经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地;(二)有良好的水利与水土保持设施的耕地,正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田;(三)蔬菜生产基地;(四)农业科研、教学试验田。根据土地利用总体规划,铁路、公路等交通沿线,城市和村庄、集镇建设
-