弟弟私卖兄房哥哥不予承认知情中介两头收费合同无效中介费全退

本报讯（记者解金钊）哥哥名下公产房被弟弟以个人名义私卖，买房人明知其不是承租人而与之签订合同并买下产权。弟随后以涨价为由拒交房屋，买方将兄弟二人和房屋中介告上法庭，河北区法院一审判令合同无效，三被告分别返还原告定金、购买产权费及中介费用。11月中旬，原、被告双方经本市一中院调解最终达成协议，买房人再获经济赔偿1万元。

哥哥李民名下承租了一套坐落于本市河北区的公产房，由其弟李强居住，房屋租赁合同也由李强保管。

2007年9月，李强以个人名义卖房，通过房屋中介联系到本市人张军，张军查看房屋租赁合同后发现李强并非实际承租人，但见近70平方米的房子仅售40万又有所动心。

9月中旬，张军与李强签订买卖置换合同，张军交付定金1万元，买卖双方又各支付中介费4000元。李强提出，待张军购买该房产权后再办过户手续，并付清余款。

12月底，张军出资3.5万向公产房所属单位买下该房产权，但产权人姓名仍为李民。之后半年间，张军一直未能付清余款。今年8月，李强提出解除合同或把房价涨到50万，张军于是将李家兄弟俩及房屋中介告至河北区人民法院。

法庭上，张军诉称，李家兄弟应履行合同交付房屋，或如数退还其定金及购买产权费，并赔偿经济损失4万元。房屋中介应退还其中介费。

李民辩称，他从未委托弟弟卖房，对该买卖置换合同也不予追认。李强则表示，愿返还定金和购买产权费用，但不赔偿经济损失，自己支付的中介费也要求讨回。

房屋中介则认为，虽事先已知李强不是承租人，但其口头承诺房子没有纠纷，自己在交易过程中并无过错。

法院审理后认为，李强、张军签订买卖置换合同未经房屋实际承租人李民授权，李民对此又不予追认，合同应属无效；房屋中介明知李强无委托手续而组织买卖双方签订合同，应将全部中介费退还。李民虽未参与房屋买卖，但张军出钱买下的房屋产权在其名下，故作为直接受益者也应承担连带责任。据此，法院一审判令房屋买卖合同无效，李强退还定金及购买产权费用，并按央行同期贷款利率给付两款项利息，李民承担连带责任，房屋中介退还张、李二人中介费。

一审后，张军上诉至本市一中院，要求改判李强双倍返还定金，并加判违约金4万元。经调解，双方最终达成协议，李强一次性再给付张军补偿款1万元。

（文中人物系化名）

律师说法

泓毅律师事务所的陈淑芬律师认为，这起房屋买卖合同纠纷，最终因李强对讼争房屋的无权处分，而被判合同无效。

所谓无权处分，是指行为人在没有处分权情况下，以自己名义实施的处分行为。无处分权人签订的无权处分合同效力待定，而只有在经权利人追认，或无处分权人在订立合同后取得处分权时，合同方为有效。本案中，讼争房实际权利人为李民，李强与张军签订合同后，既未取得该房处分权，又未经李民追认，故合同应属无效。