行使撤销权应具备的法律要件

债权人撤销权的成立可分为主、客观两个要件。

从主观方面，债务人在实施危害债权人债权的行为时主观上具有恶意。当债务人放弃到期债权、无偿转让财产或以明显不合理的低价转让财产的行为而危及债权人利益，即构成债务人的恶意;这里特别指出的是以明显不合理的低价受让的第三人主观上具有恶意。如果第三人在受让时不具有恶意，则债权人就没有必要对债务人与第三人的行为予以撤销。

从客观方面，债务人实施了一定的有害于债权的行为，也就是说债务人放弃到期债权、无偿转让财产或以明显不合理的低价转让财产，将大大减少债务人的责任财产，使债权人的债权难于实现，即应当认为有害于债权。其次，债务人处分财产的行为必须是在其与债权人的债权发生后实施的，如果是在发生前实施的就不能撤销。第三，债务人处分财产的行为将明显有害于债权，债权人才能行使撤销权。明显有害是指债务人在实施处分财产行为以后，已不具有足够的财产清偿对债权人的债务。如果债务人仍有足够的财产清偿债务，不能认定债务人的行为有害于债权。

一、开发商可为可以行使解除权

买房者交定金后消失

2010年4月，**公司(出卖人)与马先生(买受人)签订了《北京市商品房现房买卖合同》，马先生以130万元的价格购买**公司开发的海淀区某商品房。双方同时约定：买受人于2010年4月7日向出卖人支付购房定金3万元，买受人于2010年4月14日前支付剩余房款;买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同;出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金。合同签订后，马先生支付了定金3万余元，可至今未支付剩余购房款，亦未催告**公司在合理期限内解除合同。2014年**公司向法院起诉请求行使合同解除权，并索要违约金3.8万元。

开发商能不能行使解除权

法院审理认为**公司与马先生签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定及损害国家、集体和第三人利益的内容，故该合同有效，双方均应按照约定履行。双方约定马先生未按照约定的时间付款，逾期超过60日，**公司有权解除合同，此约定是**公司解除合同的条件。马先生在支付了购房定金后，至今未支付剩余购房款，故解除合同的条件已经成就，**公司可以解除合同。双方对解除权的行使期限并未约定，马先生至今未履行催告义务，**公司仍享有解除权。法院据此作出上述判决。