一、商品房买卖合同无效的几种情形

（一）出卖人主体不当导致的合同无效。

包括两种情况：一是，出卖人不具备开发主体资格；二是，出卖人没有销售资格。前一种情况主要表现为出卖人没有开发经营房地产的权利能力和行为能力，换句话说就是没有房地产开发经营的经营范围；后者主要是指房地产开发企业针对到特定的楼盘，没有相应的销售资格。如：开发企业在没有达到法定的售房条件下，为解决资金问题，私下销售房屋等等。

（二）买受人主体不当导致的合同无效。

这种情况主要是买受人没有订立合同的权利能力和行为能力。如：不符合国家限购政策。

（三）出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实。

出卖人因实有资本少达不到法律规定的商品房预售条件，为了融资往往采用两个途径：一是，将在建工程抵押给银行，然后与银行协商，由该银行办理商品房按揭，双方约定开发商收取的买受人首付款直接归还开发商在银行的贷款。这样一来，开发商出售给买受人的房屋是设定了抵押权的不完整产权。如果开发商不能归还银行的贷款，银行可以行使抵押权人的权利。到头来受损失的还是购房者；二是，由施工单位垫资施工到可以预售的条件，然后开发商通过收取首付购房款，以此支付工程款。如开发商不能按阴合同支付施工单位工程款，施工单位可以运用法律规定的工程价款优先受偿权，对工程实施法律规定的优先司法拍卖、执行权，最后受损失的还是购房者。对此，最高法院司法解释规定，开发商如果将所销售的房屋抵押，并且隐瞒该事实，购房者可以请求法院确认合同无效，并且要求开发商承担一倍的赔偿。

（四）出卖人将拆迁安置房屋予以销售。

出卖人因利益驱使，将用于安置被拆迁人的房屋销售给其他购房者。到履行拆迁协议书的安置时，往往采用变更原协议书的产权调换安置方式，要求被拆迁人接受货币补偿，或者异地安置。对此，最高法院司法解释规定，对于这种情况，买受人可以请求法院确认合同无效，并要求开发商给予一倍的经济赔偿。

二、买卖合同违约金怎样限定的

法定违约金是指法律上限定的当事人应当支付的违约金。法定违约金的特点是带有强制性，无论当事人在合同中可否已作了商定，只要一方违约，都必须按限定托付。

（一）有关条例明确限定了违约金比例的，即可按该比例直接计量出违约金的数额。如《工矿产品购销合同条例》第35条第5项限定，逾期交货的，应比照中国人民银行有关延时付款的限定，按逾期交货总值计量，向需方偿付逾期交货的违约金。这里明确限定了延时交货的违约金比例为每日百般之三。再如，《如工承揽合同条例》第21条第4项限定，逾期托付定作物，应当按照合同限定，向定作方偿付违约金。以酬金计量的，每逾期一天，按逾期托付部分的酬金总额的千分之一偿付违约金。由此可见，延时履行合同的法定违约金的计量准则是固定的。各种滞期费、滞纳金等适用如上限定。

（二）有关法规只限定了违约金肯定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定肯定的比率，才能计量出违约金的数额。如《工矿产品购销合同条例》第35条第1项限定，供方不能交货的，应向需方偿付违约金。通用产品的违约金为不能交货部分货款总值的百分之一至百分之五。通常来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金为肯定的比例范围。

三、无效商品房买卖合同的法律后果

无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。房屋买卖合同是否无效应由人民法院、仲裁机关确认，而不是由买卖双方或一方决定。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：

（一）相互返还。即由出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋；

（二）买受人已经实际使用房屋的，应当支付相当于房屋租金的使用费，买受人对房屋进行了装修的对于装修价值部分可由出卖人适当给予补偿。

（三）有过错的一方应赔偿对方因房屋买卖合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当按照双方的过错大小分清双方责任，各自按照应当承担的责任分担损失。

（四）在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

（五）因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。

（六）涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。