1、投资决策分析阶段。
投资决策分析是整个开发过程中最为基本、员为关键的一项工作,其目的就是通过一系列的调查研究和分析,为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。这一阶段主要的内容是项目选择和项目可行性研究。
项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多种信息,形成一个开发项日的初步设想,包括项目的选址、筹资、配套建设,然后根据这一设想,进一步进行市场综合分析,并通过与城市规划部门、土地管理部门及其他的建造商、投资商的接触,使项目设想具体化。
项目的可行性研究即在项目选定之后,对该项目做更进一步的分析.主要包括市场研究、项目的财务评价及经济社会评价等。这里的市场研究已不是泛泛的市场估测,而是一系列与项目类型有关的专项调查研究,这也是影响到项目成败的关键之处。通过项目的可行性研究,可以让开发商对项目的预期收益水平有个估算,也可以对开发中的关键因素有所掌握,从而在若干个开发方案中选择最合适的方案。通过可行性研究,若开发商认为该项目预期水平不可接受,或虽有收益但风险过大,或根本没有收益,即可以放弃这一项目,避免损失。当然,如果某些项目涉及国计民生或有巨大的社会效益及生态效益时,即使经济效益不大,也应多渠道筹资并开工建设。
2、前期工作阶段。
前期工作阶段是指在投资决策分析后到正式施工之前的的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。
获取土地使用权有多种途径,如出让、转让等.出让获得土地使用权的方式也有协议、招标、拍卖或挂牌等几种,开发商应从项目的需要和自身的条件出发,决定获取土地使用权的方式,并在获得土地使用以后尽快完成土地开发上作,为下一步的止式施工做好准备。资金融通是保证开发话动顺利进行的重要条件,当项目决策以后,开发商府尽快实施筹资计划.通过一些合理有效的筹资方式落实资金,为下一步的各环节提供“血液”。规划设汁是开发建设所遵守的依据和准则,一个开发项目的规划设计顺当做到既能合理安排用地、又能满足功能需要,既要保证一定的经济、社会及生态效益,又要符合规划要求,尤其是一些特殊性的规划指标,如容积率、建筑密度、人口密度等。规划设计这项工作基做得好,往往能使项目在市场上占优势,获得较多的效益,并进一步带动下轮的开发。
具体地说,前期工作主要包括:(1)获得土地使用权;(2)实施筹资计划;(3)规划方案的设计;(4)获得规划及配套部门的许可;(5)征地、拆迁的安置、补偿;(6)施工现场的“三通—平”或“七通一平”(7)估算工程量和开发成本;(8)与建筑商初步洽谈承发包事宜。
由于前期工作内容较多,时间较长,某些因素可能较之投资决策分折阶段已发生了变化,这就要求开发商对这些变动情况及时掌握,予以修正,以确保项目的顺利进行。
3、项目的建设阶段。
项目的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上,将项目建设计划付诸于正式实施的活动。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套等。
由于一个开发项目涉及到多个工程,包括主体建筑、配套工程、基础设施等,如何确保各个工程互相协调建设,就需要对总体建设工程进行统一的组织管理。为了使工程按计划、保质量地完成,开发商往往要通过招标的办法择优选取若干个不同性质的承包商,以签订正式承包合同形式来确保工程施工。
项目监理是一项非常关键的工作内容,因为在施工过程中.进度的快满、质量的稳定性、投资成本的增减等仍然存在着较大的可变性。开发商需要聘用专业的监理人员,对施工过程中的进度、质量、成本进行严格的控制,并随时了解工程进度情况,及时解决出现的一些问题。
项目施工完成后,要抓紧做好与项目有关的市政、公建设施的配套,通常称之为“后配套”。有些省、市主管部门规定,未完成市政、公建设施配套的项目不能申请竣工验收。
4、竣工验收与交付使用阶段。
竣工验收工作是全面考核建设成果的最终环节,是由开发商组织设计部门、建设单位、使用者、质量监督部门及其他相关的管理部门,按照被批准的设计文件所规定的内容和国家规定的验收标准来进行综合检查。经验收合格的工程方可办理交付使用手续,进入使用管理。
开发一个项目的最终目的是通过房屋租售使房屋的使用价值和价值得到实现。尽管开发商在项目建设阶段可以预售一部分,但许多房屋是在竣工后进入市场的,因此,当项目竣工验收后,开发商的主要工作就是采取有效的营销手段.促进房屋的租售,以尽快回收资金,保证收益。建成房屋是租是售,应当根据开发商自身的财力及市场变化情况来考虑。
-
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
169人看过
-
房产开发项目中审批阶段的过程
180人看过
-
迈克•E•米勒斯《房地产开发-原理与程序》中的房地产开发八阶段模型
70人看过
-
购房者要提防房地产开发阶段的哪些不规范行为
312人看过
-
房地产开发流程项目决策阶段有哪些内容
436人看过
-
房地产开发经营阶段需要经过哪些法定程序
62人看过
房地产开发是指从事房地产开发的企业通过有计划地开发和建设,将生地或毛地改造成具有供水、供电、供热、道路等基础设施和一定建筑水平的土地,并以一定的价格出售给购房者的过程。 房地产开发需要遵循相关法律法规和政策,进行土地获取、规划设计、施工建设... 更多>
-
购房者要提防房地产开发阶段的不规范行为有什么陕西在线咨询 2022-10-11购房者要地方下列不规范行为: 1.对于利用农村集体土地开发的房产要提防拿不到产权证。 2.对于双方联建开发的房产。所谓联建是一方提供土地,另一方提供资金,双方联合起来共同开发建设自用的住宅。这种房子也办不了产权证。 3.对于经过改建的房屋要提防。 4.对于代理商要提防。
-
交房阶段开发商延迟交房怎么办?河南在线咨询 2022-05-21,应仔细查看您与开发商签订的商品房买卖合同,看合同中对延迟交房是否有相关规定。如果合同中对延迟交房有规定,按照合同中约定的条款执行。如果合同中对延迟交房没有明确规定,购房者是可以退房的。 其次,应了解延期交房的认定及赔偿标准,除特殊情况外,出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用,则要承担违约责任。赔偿中开发商索赔天数为实际交房日与合同约定交房日的差,一般双方协商的违约金赔偿金额为已交房款的
-
虚开发票公安什么阶段立案宁夏在线咨询 2023-07-10虚开刑法第二百零五条规定以外的其他发票,涉嫌下列情形之一的,应予立案追诉: (一)虚开发票一百份以上或者虚开金额累计在四十万元以上的; (二)虽未达到上述数额标准,但五年内因虚开发票行为受过行政处罚二次以上,又虚开发票的; (三)其他情节严重的情形。
-
发行准备阶段山西在线咨询 2023-06-13发行准备是国际股票融资工作的最重要阶段,这一阶段的主要工作主要包括以下一些。 首先,由国际协调人、主承销人和其他专业性中介机构在尽责调查的基础上,完成对发行人公司的财务审计、盈利预测审核、物业估值、法律审查与调整、准备招股书草稿、协助拟定用资计划等。 其次,由发行人向所在国政府机关和证券监管部门申请取得为进行境外募股和上市所应取得的一切许可、批准和授权文件,此项工作应当于境外法律程序结束之前完成。
-
申请发明专利各阶段有几个阶段天津在线咨询 2023-02-091、申请人提供原始技术资料和个人(单位)信息; 2、委托专利代理机构,签定委托代理协议,撰写一份符合专利法要求的专利申请文件;如果需要,可先行检索 3、向国家专利局提交该专利申请文件,取得专利申请号,并按规定交纳专利申请费用; 4、进入初步审查经审查合格后,于申请日起的18个月后,将在专利公报和网站上公开该发明专利申请;根据申请人的要求,也可以在申请日起的15个月内随时要求提前公开; 5、进入实质