买卖不破租赁是否是强制性规定-法师兄

买卖不破租赁是否是强制性规定

来源：互联网时间： 2023-03-17 08:22:29 218 人看过

属于强制性规定，这是民法典明确规定的，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。对于房屋租赁合同而言，房屋所有权人在租赁期内将租赁房屋的所有权转让给第三人时，房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力，租赁合同不当然终止，受让人应该继续履行原合同的权利义务，即新房主成为新的出租人，继受原出租人的权利和义务。即使房屋受让人不知道该租赁合同存在，该租赁关系仍能对抗受让人。

三种例外情形包括：

1、当事人在签订租赁合同时有相反约定的；

2、房屋出租前已设立抵押权，因抵押人实现抵押权发生所有权变动的；

3、房屋在出租前已被人民法院依法查封的，由人民法院强制拍卖过户的。

一、保全的财产能否适用买卖不破租赁？

财产保全与租赁竞合，指在同一标的上同时存在财产保全和租赁，二者在效力上发生冲突的情形。二者效力发生冲突时如何处理解决，尽管法律没有明文规定应怎么处置，并且从“买卖不破租赁”的适用条件来看，买卖的行为也是发生于后，按理说应该也可以适用“买卖不破租赁”。但如果这样执行，法院查封的威严则毫无是处，因此关键要看二者哪个成立在先。若租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约当然地适用于债权人，对债权人具有法律拘束力，因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。

若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权，承租人明知承租的房子有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁契约，由此带来的风险只能由他自己承受。若承租人不知道或不应当知道租赁物已被查封的，则损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。

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