善意第三人租赁房屋,原则上是不会打破租赁关系。首先是先租后抵的情形,抵押人抵押已租赁的标的物的,不影响抵押物上既存的租赁关系,承租人的权利优先于抵押权。
抵押人出租租赁物时,抵押物的租赁对抵押权人的权利不发生影响。租赁权在权利属性上不是物权而是债权,租赁权的标的物虽然在成立上以移转占有为其要件,但这种占有并不能使财产租赁权具有对世的绝对效力。“买卖不破租赁”规则,实现租赁权的物化,釆取“买卖不破租赁”的原则对承租人加以保护;但这并不意味着租赁权的从债权演变成物权,其权利性质仍然是债权。
根据“买卖不破租赁”规则,租赁关系成立后,即使出租人将租赁财产转让给第三人,承租人仍然可以向受让人主张租赁权,受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。因此,租赁权成立在先而抵押权设定在后的场合,由于租赁物买受人的所有权不得对抗租赁权,所以抵押权在这种关系中并无优于所有权的效力,租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在。如果是先抵后租,则需分情况讨论:如果是不动产,没有登记的情况下,不能取得抵押权,所以不能打破租赁;而如果进行了登记,则可以打破租赁。如果是动产,没有登记,不得对抗善意第三人,也无法打破租赁。
一、买卖不破租赁的条件是什么
1、存在合法有效的租赁合同
要适用该制度,在所有权让与时,租赁合同应该已经成立并且生效,就是租赁关系须有效的存在,换言之,租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。同时,需要注意的是,根据我国民法典的规定,仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动,对动产来说需要交付,对不动产来说需要登记。
2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人
租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在,但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意,没有办理过户手续,即所有权并未发生变动,在此情况下,则该制度也没有适用的余地。
3、租赁物已经交付于承租人
“买卖不破租赁”构成要件中的交付,除指出租人已交付租赁物外,还需承租人继续占有租赁物。主要理由是,一方面,承租人未占有说明其对租赁物没有使用收益,无此收益则失去了强化租赁权的基础;另一方面,承租人未占有不能起到公式作用,为维持交易安全,不应赋予租赁权对抗力。
4、所有权发生变动是在租赁期间内
“买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内,租赁物的所有权发生变动,导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间事适用条件之一。
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