数十位业主花重金购买了位于北京西站黄金地段的酒店式公寓，却无法办理房屋产权证。经律师调查，发现这些公寓有的早已卖给他人，并在建委登记备案，有的则根本未经建委批准，没有预售许可证，属于违规销售，因此业主们均无法办理产权证。

“最初只有两个业主来找我们，打赢一场官司后，20多个业主都来了，他们以前都不相信法律。”北京安博律师事务所主任王占新律师微笑着告诉记者，“现在20多个官司全部胜诉，法院均判决开发商双倍赔偿，业主们还给法院送去了锦旗表示感谢。”

一套酒店公寓卖了两回

胡先生没有想到，自己为了投资购买的一套公寓，早已被开发商卖给他人，并在建委登记备案。

2005年，退休教师胡某在一次房地产展销会上，看到了开发商出售的北京西站附近一处酒店式公寓。当时，售楼人员称这套产权式酒店公寓的投资潜力巨大，地处黄金地段，不仅售后定期返还租金，还可以替业主“委托管理”，并且允许按揭贷款购买。

当年这种产权式酒店公寓颇为流行，即开发商先将公寓房屋卖给业主，委托第三方进行管理租赁，业主收取固定式收益的租金，产权归业主所有，与第三方形成的是委托关系。

想投资房产的胡先生不禁动心，后于2005年3月13日，与北京泰丰房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于北京西站南广场东区的中国企业家大厦（现名为鸿坤国际大酒店）第15层1521号房。

胡先生购买的这套房建筑面积为47．33平方米，每平方米近1．3万元，房屋总价款近61万元。2005年12月19日，双方又签订了补充协议约定，若由出卖人的原因导致买受人解除买卖合同的，出卖人在合同解除之日起30日内向买受人返还已付房款、双倍订金、已付款的利息。这些合同签订后，胡先生依约支付了购房款近61万元。

胡先生此时已被开发商蒙在鼓里，早在几个月前，即2005年4月8日，泰丰公司已将这套房另行出售给北京天健人和投资担保有限公司，并于2006年5月19日办理了预售登记备案。

国家明令禁止分割销售

此后开发商迟迟未履行合同义务，不办理房屋产权证，直拖到2009年，胡先生到相关部门信访未解决问题，向警方报案也未受理，只好找到北京安博律师事务所寻求法律帮助。律所主任王占新律师当即派何振宇、陈卫平律师组成一个诉讼团队，对此案进行调查。

经查询，胡先生拿到的这套房预售合同登记备案章系伪造，该房也另行销售给天健人和投资担保公司，并在北京市建委做了登记备案。

“目前国家已经明令禁止产权式酒店公寓进行分割销售，只能整体出售。”何振宇律师告诉记者，“因为这种售房方式很容易出现一房二卖、甚至一房三卖的情况，如果开发商不办产权证，业主是没有办法知道的。”

胡先生将开发商告至法院，请求法院判令解除商品房买卖合同，被告返还房款61万元及利息13．7万余元，并支付等同于房价的赔偿金61万元等。

在法庭上，被告泰丰公司辩称，产权式公寓是一种投资行为，他们在业主购买前已向其明示，与原告已经达成了口头解除协议。

法院经审理认为，泰丰公司将涉诉房屋出售给胡先生后，又将该房屋出售给他人，并办理了预售登记备案，致使胡先生无法办理预售登记。泰丰公司一房二卖的行为违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款之规定，故泰丰公司应当返还胡先生购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。法院判决支持了胡先生要求解除合同、返还购房款以及一倍赔偿的请求。

业主被判获得双倍赔偿

与胡先生遭遇相似的还有20余位业主。陈先生于2004年11月与泰丰公司签订了商品房买卖合同，他购买的是涉案酒店19层一套建筑面积76．7平方米的房，房屋总价为88．5万余元。与胡先生遭遇“一房二卖”不同的是，陈先生遇到的是“开发商未取得预售许可证违规销售”。

因开发商迟迟不办产权证，陈先生也来求助安博律师事务所。王占新带领陈卫平、何振宇律师前去查询，得知泰丰公司从建委取得的预售许可证批准的预售部位为该大厦的1层、4层至18层，而陈先生买的恰恰是未取得销售许可的19层。

“整栋楼有22层，而2至3层和18层以上都没有预售许可证，据说是因为开发商交纳土地出让金存在问题。”何振宇律师说，因此陈先生买的房不能进行预售登记，也无法取得房产证。

在律师团队的协助下，陈先生向法院请求判令解除合同，并由被告返还购房款及双倍赔偿。

在庭审中，泰丰公司辩称，该公司在对酒店楼层编号时，因认为数字4和13不吉利，所以楼层编号中没有4层与13层，双方在合同中约定的销售楼层19层实际是自然楼层的17层。而17层在预售许可范围内，所以商品房买卖合同应为有效合同。

法院经审理认为，双方当事人在进行商品房预售登记、买卖合同行为时，应按照商品房的自然楼层进行销售及登记备案。泰丰公司并未出示证据证明相关行政部门已审批其按照自行编写的楼层出售商品房。

法院最后判决，泰丰公司出卖未取得商品房预售许可的商品房的行为，违反相关规定，因此泰丰公司应当返还陈某已付购房款88万余元及利息、赔偿损失，并支付相当于房价款的赔偿金88万余元。

众业主等法院拍卖执行

目前，王占新率领的律师团队共为23位业主起诉了开发商，这些业主分散在全国各地，来自各行各业，有教师、个体工商户、记者、私企业主等，还有3位是外籍华人，涉案房屋达36套，而案件总标的额在4000万元。这些案件中，起诉开发商“一房二卖”的有17位业主，占诉讼案件的大多数。

“这些业主基本都是以投资为目的，但在2004年、2005年，人们的投资知识以及风险意识还比较缺乏，有时仅仅依靠售楼人员的推销描述，就花大笔钱买下了房屋。”何律师、陈律师分析道，“当时很多人都不知道，购买房屋后应该首先到建委去进行登记备案，否则就拿不到房产证。”

据介绍，早在2005年3月，北京市建委就推出了网上签约的规定，但很多业主因为身在外地，并不知道这项规定，因此他们均和开发商签约的是旧版合同，失去了一个审查开发商预售资格的机会。律师介绍，如果当时业主能在网上签约，就会提前发现开发商“一房二卖”、没有许可证提前开盘等虚假销售行为。

何时开发商双倍赔偿买方

在《解释》出台前，法律实践中对商品房买卖是否适用消费者权益保护法双倍返还的惩罚性赔偿规定尚存争议，但《解释》的出台完全肯定了双倍返还的惩罚性赔偿原则，并明确规定了五种具体情形：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

（三）是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（四）是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（五）是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

由此五种情形导致业主无法取得房屋，或商品房买卖合同被确认无效、被撤销、被解除时，业主除可要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

可见《解释》大大加重了开发商的责任，如果开发商存在以上五种欺诈情形，将会非常的不利。

买房流程

第一环节：着手准备买房

买房首先要根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。

第二环节：挑选房源

这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、电视、网络或相关房地产网站上查询，购房者需要综合三种媒体的优势。全面细致考察房源信息。

第三环节：实地看选房是个技术含量很高的活儿。选房前你要对容积率、绿化率、公摊、户型方面的基础知识有所了解。

如购买的是现房，可以直观地看到房屋的结构、户型，但如果是期房则只能以户型图来作为选房依据。这个时候，购房者一定要学会看户型图。

一般来说，选房要从房子六个方面来考虑是否买房。六个方面包括：地段、价格、周边市政规划、环境配套、房屋结构和朝向、物业管理。

第四项环节：谈判签定买卖合同

确定目标后，就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。

第五环节：办理贷款

二手房可以办理商业贷款。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。

第六环节：办理产权过户

原来卖方的名字要更换成新的买房人的名字。要在中介公司的指导下准备齐相关的资料，然后权证人员协助办理产权过户手续。

第七环节：验房入住

验房入住一定要把所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方和中介公司都要在物业交割单上签字备档。