一、什么是实践合同

实践合同又称要物合同，是指除当事人意思表示一致外，还须交付标的物方能成立的合同。诺成合同与实践合同区分之意义在于确定合同是否成立以及标的物风险转移时间。

对于实践合同，实物的交付也是合同成立的形式要件。例如：借用、民间的借贷、保管、定金、寄存等合同属于实践合同，就借款合同而言，只有当借贷方实际交付借款时该合同才真正成立。法学是不断发展的科学。根据传统民法理论，质押合同属于实践合同，这在我国的《民法典》颁行后，得以改变，根据《民法典》，质押物的交付，不再是质押合同成立的要件。

二、实践合同不动产生效要件

在《民法典》之前，我国的司法实践中，对于不动产物权变动的生效要件，曾采取过不同的态度，大致可分为三个阶段：

1、不区分物权变动与买卖合同。

1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条中规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”

最高人民法院在《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》中指出：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”最高人民法院在《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》中答复：“要求办理契税或过户手续的地方，还应办理该项手续后，方能认定买卖有效。”这一时期，尽管有时认为登记为房屋买卖有效的条件，有时认为登记为房屋买卖成立的条件，但总是将买卖合同是否成立有效与所有权是否转移混为一谈。

2、区分买卖合同与所有权的转移，将登记作为所有权转移的生效要件。

法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一规定显然将合同是否有效与所有权是否转移区分开来了，但认为办理登记手续为物权变动的有效要件，即凡规定应登记而未登记的，物权不发生变动。

3、承认登记为所有权转移的对抗要件。

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最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条规定“下列财产不属于破产财产······(六)尚未办理产权证书或者产权过户手续但已向买方交付的财产”这一规定表明，已向买方交付的财产尽管未办理产权证书或者产权过户手续，所有权也转移归买方，而不属于破产企业所有的财产。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第71条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。第19条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。上述规定无疑表明，过户手续是否办理并非所有权是否转移的生效要件，交付即实际占有为物权变动的外在表象，登记只是具有对抗效力。

三、关于不动产物权变动生效要件的特殊规定

一般情况下，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为生效要件，不登记不发生效力，但以下情况除外：

1、依法属于国家所有的自然自愿，所有权可以不登记。

2、不以登记为生效要件，但获得权利的主体在处分该物权时，依法需要办理登记，不登记，不发生物权效力的情况：

(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权变动的，自法律文书生效或人民政府的征收决定等行为生效时发生效力；

(2)因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力；

(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

3、不以登记为生效要件，而是对抗要件的情况：

(1)土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立；

(2)地役权自地役权合同生效时设立；

(3)宅基地使用权。